Wiedzą dzieli się Colliers International

6 pytań, które musisz zadać szukając małego magazynu.

Na co zwrócić uwagę oceniając obiekt typu Small Business Units?

Od kilu lat obserwujemy gwałtowny wzrost tzw. rynku Small Business Units (SBU). O czym warto pamiętać poszukując małego modułu magazynowego?

Historia niewielkich magazynów, czyli tzw. Small Business Units nie jest długa. Jeszcze kilka lat temu właściwie nikt nie słyszał o obiektach, które oferują na wynajem moduły o powierzchniach  od 500 do 1000 mkw. Dzisiaj sytuacja wygląda inaczej. Tylko w minionym roku ukończono w Warszawie pięć projektów tego typu, o całkowitej powierzchni ok. 38 tys. mkw. Obecnie całkowita powierzchnia magazynów typu SBU w Warszawie wynosi już  519,8 tys. mkw.

Obiekty te położone są w większości przypadków na obrzeżach miasta, w odległości do 12 km. od centrum, przy głównych arteriach komunikacyjnych. W zasadzie można wyodrębnić podział na dwie strefy ich usytuowania: pierwsza na południu Warszawy w rejonie Okęcia i Ursusa, druga zaś w części północnej – na Żeraniu i Targówku Przemysłowym.

Czynsze w małych magazynach (Small Business Units) mogą być nawet dwukrotnie wyższe niż w obiektach poza miastem Budynki oferujące najemcom małe powierzchnie magazynowe charakteryzują się niestandardowymi siatkami słupów, co pozwala efektywnie wykorzystać powierzchnię nawet przy założeniu niewielkiego modułu. Większość tego typu obiektów posiada rampy wjazdowe z poziomu 0 raz doki hydrauliczne. Coraz częściej właściciele oferują najemcom możliwość przystosowania obiektu do obsługi magazynu z mniejszych samochodów typu Van. Praktycznie każdy z budynków oferuje możliwość aranżacji powierzchni biurowej, często w bardzo wysokim standardzie.

Na co więc powinien zwrócić uwagę najemca poszukujący magazynu w obiekcie typu Small Business Units? Jakie pytania warto zadać?

Po pierwsze: jak elastyczna jest powierzchnia i czy istnieje możliwość dostosowania jej do indywidualnych wymagań najemcy? 

Właściwie wszystkie budynki typu SBU będą w stanie spełnić oczekiwania nawet najbardziej wymagających najemców. Dotyczy to na przykład możliwości przechowywania leków (takie magazyny muszą być wyposażone w specjalistyczne systemy klimatyzacji i wentylacji) czy firm przechowujących żywność, które potrzebują powierzchni zgodnych z systemem HACCP.

Większość budynków można dostosować do indywidualnych potrzeb. Najemca powinien jednak ustalić z właścicielem budynku kto poniesie koszty z tym związane. Generalnie bardziej elastyczne podejście mają deweloperzy wznoszący nowe budynki. Właściciele starszych obiektów zazwyczaj są mniej skłonni do negocjacji w tym zakresie.

Po drugie: czy w budynku istnieje możliwość zaaranżowania efektywnej powierzchni biurowej?

Duża część najemców małych magazynów lokuje w nich także swoje główne siedziby. Oczekują, że budynek pozwoli im na zaaranżowanie wysokiej klasy powierzchni biurowych. Poszukując niewielkiej powierzchni magazynowej warto więc zwrócić uwagę na to czy da się w ramach magazynu wydzielić część przeznaczoną na biura. Dlatego już na samym początku poszukiwań warto sprawdzić jakie są możliwości w poszczególnych budynkach. Najemca powinien też sprawdzić w jaki sposób na terenie parku logistycznego zorganizowany jest ruch – czy są oddzielne strefy dla ruchu przemysłowego i ruchu samochodowego. 

Po trzecie: czy istnieje możliwość obsługi magazynu przez samochody TIR i Van?

To kolejny ważny element, który pozwoli przyszłemu najemcy zawęzić poszukiwania. Wielu klientów korzysta z TIR-ów do dostarczania towarów do magazynu, dalej zaś rozwozi je samochodami typu Van. TIR potrzebuje bramy na poziomie 1,2 metra, Van na poziomie 80 cm. Najemca musi więc zwrócić uwagę, czy bramy spełnią jego potrzeby. Warto sprawdzić czy istnieje możliwość dostawienia do bram ruchomych platform lub ramp.  

Po czwarte: czy do parku magazynowego jest dostęp 24h na dobę? Jak wyglądają kwestie związane z ochroną?

Jest to szczególnie istotne dla najemców kładących nacisk na bezpieczeństwo. Warto od razu ustalić kiedy do magazynu można przywozić towar i w jaki sposób zorganizowana jest ochrona obiektu – czy jest to tylko szlaban, jaki jest rodzaj kontroli, czy na terenie parku magazynowego znajduje się monitoring CCTV? I na koniec: jakie są koszty ochrony? 

Po piąte: jaki jest sposób rozliczania mediów?

Generalnie najbardziej typowa sytuacja jest taka, w której każdy z najemców posiada odrębny licznik mediów. To bardzo istotny element, bo znacząco wpływa na poziom kosztów. Tymczasem niektóre budynki typu SBU nie posiadają odrębnych liczników dla poszczególnych najemców. Wtedy bardzo wiele zależy od tego, kto jest naszym sąsiadem. O tym jak ważna to kwestia pisał Szymon Gasparski w tekście „Szukasz magazynu? Sprawdź sąsiada!” 

Po szóste: jaki będzie czynsz?

Rozważając wynajem magazynu w obiekcie typu SBU nie można pominąć kwestii czynszu. Najemca musi spodziewać się nieco wyższych stawek czynszowych niż w standardowych obiektach, położonych poza miastem. Wynika to głównie z wysokich cen gruntów inwestycyjnych w granicach miasta. Elementem, który również podbija cenę wynajmu magazynu w Warszawie są koszty usług, znacznie wyższe od średniej krajowej, które odbijają się na kosztach eksploatacyjnych obiektów. To wszystko powoduje, że ostateczna cena jest nawet dwukrotnie wyższa niż w obiektach poza miastem.