Wiedzą dzieli się Colliers International

Czy jest jeszcze miejsce na biznes handlowy w miastach regionalnych?.

Siła nabywcza w miastach regionalnych nie oszałamia, jednak warto zwrócić uwagę na potencjał jej wzrostu

Miasta o wielkości 200-400 tys. mieszkańców są już dość mocno nasycone powierzchnią centrów handlowych – średni wskaźnik nasycenia wynosi 738 mkw./1 000 mieszkańców, a rekordzista w tej grupie (Lublin) osiągnął poziom 956 mkw./1 000. Dodatkowo, większość z nich podlega niekorzystnym trendom demograficznym – rokrocznie notowany jest ujemny przyrost naturalny oraz saldo migracji, populacja się starzeje. W wyniku tych tendencji z grupy miast regionalnych, o określonej powyżej wielkości, zniknęły kilka lat temu Kielce zamieszkałe obecnie przez 198 800 osób.

Siła nabywcza mieszkańców  miast regionalnych, będąca pochodną kondycji rynku pracy i wysokości wynagrodzeń, jest jedynie o 5-15% wyższa od średniej krajowej. Nie są to zatem zbyt zachęcające perspektywy dla otwierania działalności handlowej. Czy jednak rzeczywiście i czy w każdym wypadku? Co należałoby rozważyć? Nawiązując do pytania pana Łukasza Połczyńskiego z firmy Apart z artykułu Footfall i catchment: gdy słowa-klucze stają się wytrychami – czy aby podjąć decyzję biznesową wystarczą magiczne słowa footfall i catchment?

Miasta regionalne, podobnie jak największe polskie aglomeracje, mają swoje obszary metropolitalne czyli tereny podmiejskie powiązane komunikacyjnie i funkcjonalnie. W przypadku każdego z sześciu miast rzecz wygląda nieco inaczej, ale wszystkie rynki są w pewnym stopniu zasilane konsumentami z terenów wiejskich, które charakteryzują się pozytywnymi wskaźnikami demograficznymi. Lublin jest przykładem miasta, które poprzez położenie w relatywnie mało zurbanizowanym regionie kraju w naturalny sposób przyciąga duże grupy potencjalnych konsumentów centrów handlowych. W każdym z miast różny jest też kierunek rozwoju nowego budownictwa mieszkaniowego, zarówno wielo- jak i jednorodzinnego. Z uwagi na dostępność terenów oraz infrastrukturę drogowo-transportową niektóre miasta rozwijają się raczej „do wewnątrz”, podczas gdy w innych rosną przedmieścia i nowe dzielnice mieszkaniowe. Warto takim powiązaniom przyjrzeć się szczegółowo i ocenić czy mogą pozytywnie oddziaływać w przypadku planowanego przedsięwzięcia handlowego.

Rynki miast regionalnych mają swoją specyfikę wynikającą z położenia i powiązań komunikacyjnych, co może sezonowo wspierać rynek konsumencki. Dobrym przykładem jest Białystok, gdzie dzięki „turystyce zakupowej” gości zza wschodniej granicy  handel przygraniczny generuje przeszło 40% obrotu w lokalnych centrach handlowych. Z kolei położenie miasta w orbicie oddziaływania silniejszego ośrodka gospodarczego, jak to ma miejsce w przypadku Radomia i Warszawy, może dwojako wpływać na rynek konsumencki – z jednej strony obserwujemy migracje „za pracą”, ale z drugiej wzrost siły nabywczej lokalnych mieszkańców. Co ciekawe, to właśnie Radom ma najwyższą siłę nabywczą wśród miast regionalnych (114,6% średniej krajowej).

A co ze wzajemnym oddziaływaniem innych miast? Czy sąsiedztwo Bydgoszczy i Torunia wspiera rozwój rynków konsumenckich tych miast czy wprost przeciwnie? Wydaje się, że jeśli wspiera, to raczej ośrodek miejski o większej sile przyciągania. Czy turystyka pielgrzymkowa ma wpływ na rynek konsumencki Częstochowy? W kontekście doświadczeń międzynarodowych, odpowiedź jest raczej negatywna. Pytania mnożą się, a odpowiedzi wymagają szczegółowych badań i analiz. Mieszkańcy poszczególnych miast regionalnych mają różne zwyczaje zakupowe

Miasta regionalne różnią się między sobą w wielu aspektach. m.in. w zwyczajach zakupowych mieszkańców. Mają na nie wpływ struktura wieku, płci, poziom wykształcenia, zamożność, styl życia  a nawet tradycje. Widać to bardzo dobrze w sektorze gastronomii, gdzie w wielu miejscach z trudem przebija się myślenie, że obiad można jeść poza domem. Trudno też lekceważyć popularność bazarów, targowisk i lokalnych domów towarowych, które mają swoją lojalną grupę klientów i wciąż w skali miasta stanowią konkurencję dla centrów handlowych. W centrum Częstochowy, na przykład, obok Galerii Jurajskiej z powodzeniem funkcjonuje polskie centrum handlowo-usługowe Jagiellończycy, a w sąsiedztwie M1 lokalne hale targowe. Dla mieszkańców miast regionalnych, jak pokazują badania, cena w stosunku do jakości ma bowiem większe znaczenie niż znana marka handlowa.

Handel w miastach regionalnych, podobnie jak w największych aglomeracjach, stoi przed wyzwaniem dynamicznego rozwoju sektora e-commerce. Co prawda udział handlu elektronicznego w całkowitych obrotach wynosi jedynie 4% (np. w Wlk. Brytanii blisko 15%), ale jego dynamika wzrostu aż 20-25% rocznie. Polscy konsumenci coraz chętniej robią zakupy przez internet, a poprawiająca się dostępność, bezpieczeństwo transakcji i logistyka zachęcają mieszkańców mniejszych ośrodków miejskich do korzystania z tego kanału dystrybucji. To jedna z przyczyn spadku odwiedzalności i obrotów w centrach handlowych w miastach regionalnych, szczególnie tych bez wyraźnego profilu.

Centra, których główną atrakcją jest hipermarket nadal są miejscem zakupów masowych. Galerie handlowo-rozrywkowe przyciągają klientów ofertą kina, klubu fitness, rodzinnego centrum rozrywki czy restauracji bądź kawiarni. Co natomiast ma skłonić mieszkańca miasta regionalnego do zrobienia zakupów w centrum handlowym oferującym 50-60 sklepów, wobec prawie nieograniczonych możliwości wyboru jakie daje internet?

Siła nabywcza w miastach regionalnych nie oszałamia, jednak warto zwrócić uwagę na potencjał jej wzrostu. Analizując dane z ostatnich pięciu lat widzimy, że siła nabywcza rosła najszybciej w Częstochowie, Radomiu i Lublinie. Konkurencja na rynku handlowym wzrosła zaś znacząco jedynie w ostatnim z tych trzech miast, pozostałe dwa notują niskie współczynniki nasycenia powierzchnią centrów handlowych. Jednak to Lublin oferuje obecnie najmniejszą ilość wolnej powierzchni na wynajem w centrach handlowych (współczynnik pustostanów to jedynie 1,6%). Tajemnicę rozjaśni może fakt, że Lublin to rynek znacząco większy niż Radom czy Częstochowa, strategicznie położony w pobliżu wschodniej granicy Unii Europejskiej, znany ośrodek akademicki, ”wschodząca gwiazda” BPO (wysoka aktywność na rynku biurowym) i rozwojowa lokalizacja przemysłowo-magazynowa. Jednym słowem miasto niedocenione przez inwestorów i biznes handlowy. Ten przypadek pokazuje, że ocena potencjału rynku to proces złożony, polegający na analizie i zestawieniu wielu czynników, często na pierwszy rzut oka niewymiernych  i niezrozumiałych.