Wiedzą dzieli się Colliers International

Dobra przestrzeń wymaga partnerów.

Dialog stanowi punkt wyjścia do stworzenia atrakcyjnych ulic handlowych z kompleksową ofertą dla mieszkańców, pracowników i turystów.

W ostatnim czasie w Warszawie obserwujemy znaczące zmiany w kształtowaniu ulic handlowych i przestrzeni publicznych. Deweloperzy nieruchomości komercyjnych chętniej odpowiadają na inicjatywy oddolne i działania miejskich aktywistów, a także otwierają się na otoczenie i zapewnienie atrakcyjnej przestrzeni wspólnej wokół swoich inwestycji. Działania te coraz częściej poparte są licznymi konsultacjami społecznymi, badaniami i analizami prowadzonymi zarówno przez miasto, jak i prywatnych inwestorów. Ich celem jest nie tylko zidentyfikowanie potrzeb i ocena komercyjna przedsięwzięcia, ale również określenie wzajemnych korelacji i efektu synergii z sąsiedztwem. To dobry kierunek, pozwalający na bardziej spójne i zaplanowane działania w odniesieniu do całego otoczenia, a nie tylko pojedynczych projektów, w myśl zasady, że tworzy się miejsce, a nie tylko budynek.

Klient, czyli kto?

W przypadku ulic handlowych, głównym celem badań powinna być odpowiedź na pytania: dla kogo tworzymy ofertę handlowo-usługową, kto jest użytkownikiem analizowanej przestrzeni, kiedy tam przebywa, skąd pochodzi i czym się charakteryzuje? W przypadku lokalizacji ulicznych, w odróżnieniu od centrów handlowych, nie jest istotny sam poziom odwiedzalności (footfall) – przy głównych ulicach w centrum miasta ruch jest w naturalny sposób bardzo intensywny. W Warszawie niezmiennie najatrakcyjniejszymi i najczęściej uczęszczanymi ciągami handlowo-usługowymi są: ulice Nowy Świat, Chmielna, Marszałkowska, a także plac Trzech Krzyży i okolice. Kluczem do sukcesu jest natomiast zapewnienie odpowiedniej i zróżnicowanej oferty (budowanie tenant mixu), dopasowanej do potrzeb i charakterystyki przechodniów. Aby to osiągnąć, potrzebne jest kompleksowe podejście, bazujące na długofalowej strategii, która będzie konsekwentnie realizowana, niezależnie od zmian właścicielskich poszczególnych lokali.

Mapa się zapełnia

Patrząc na rynek nieruchomości komercyjnych w centrum Warszawy, obecnie obserwujemy intensywny rozwój inwestycji biurowych oraz nowoczesnych projektów wielofunkcyjnych zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych. Tylko w ciągu ostatnich kilku miesięcy oddano do użytku cztery takie inwestycje: Centrum Marszałkowska (dawny Sezam), CEDET (dawny Smyk), Ethos przy placu Trzech Krzyży oraz Europejski. Kolejne wielofunkcyjne inwestycje są w trakcie realizacji. Wśród najciekawszych projektów można wymienić m.in. kompleks Varso, EC Powiśle, Browary Warszawskie iArtN. Takie innowacyjne koncepty są z powodzeniem rozwijane w wielu miastach na świecie i wzbogacają przestrzeń miejską oraz tradycyjną ofertę ulic handlowych. Wielu najemców z branży handlowej i usługowej
dywersyfikuje rozwój sieci, decydując się na otwieranie swoich sklepów właśnie w takich projektach. 

Od 35 euro za mkw.

Poziom czynszów najmu, oprócz samej lokalizacji, zależy przede wszystkim od wielkości lokalu i położenia w budynku. Czynsze osiągane w przypadku lokali w nowoczesnych budynkach, głównie biurowych, zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych w Warszawie, kształtują się na poziomie 35–55 euro/mkw./miesiąc. W przypadku najbardziej atrakcyjnych lokalizacji oczekiwania wynajmujących są wyższe – tzw. czynsze typu prime kształtują się na poziomie ok. 100 euro/mkw./miesiąc. Warto jednak zaznaczyć, że na skutek wzrostu dostępności nowoczesnej powierzchni handlowo-usługowej w nowo powstających obiektach w centrum Warszawy oraz wymagań, jakie niesie ze sobą „rynek najemcy”, możemy się spodziewać spadku zainteresowania najemców powierzchniami o niższym standardzie w starszych budynkach, a tym samym presji na obniżkę stawek czynszu w takich lokalizacjach.

Więcej niż budynki

Aktualne kierunki w kształtowaniu ulic handlowych i nowej powierzchni komercyjnej przez najbardziej aktywnych deweloperów w Warszawie coraz częściej odpowiadają międzynarodowym trendom tworzenia bardziej otwartego i przyjaznego miasta. Nie chodzi wyłącznie o budowanie budynków, ale o kształtowanie wielofunkcyjnych przestrzeni, które będą odpowiadać na różnorodne potrzeby użytkowników. Miejsc, które będą angażować do wspólnego działania i oferować możliwość wartościowego spędzania czasu w przyjemnym otoczeniu, zgodnie z filozofią placemaking, która od kilku lat wkracza do polskich miast, z korzyścią dla wszystkich mieszkańców.

Pierwotnie artykuł ukazał się na portalu Retailnet.pl