Wiedzą dzieli się Colliers International

Druga młodość biurowców.

Warszawskie budynki biurowe z lat 90. dziś przechodzą gruntowne modernizacje.

Od kiedy w Polsce zaczęły powstawać pierwsze nowoczesne biurowce minęło ponad dwadzieścia lat. W tym czasie na rodzimym rynku nieruchomości biurowych zaszły istotne zmiany – nie tylko w sposobie budowania obiektów, ale również w ich ilości. W samej Warszawie dostępne jest dziś ponad 5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Aby pozostać wciąż atrakcyjnym na konkurencyjnym rynku, właściciele obiektów z lat 90. coraz częściej decydują się na modernizacje, dzięki którym dają budynkom drugie życie.

Duże zmiany

Zakres działań podejmowanych przez właścicieli w/w budynków w ramach podnoszenia atrakcyjności nieruchomości może być bardzo różny zależnie od potrzeb, możliwości technicznych obiektu oraz środków finansowych, jakie mogą być na ten cel przeznaczone. Charakter zmian może być estetyczno-wizualny, który jest często realizowany poprzez zmianę wystroju recepcji, wejścia głównego czy elewacji obiektu aż do modernizacji kluczowych instalacji w budynku jak np. instalacja przeciwpożarowa, klimatyzacja, wentylacja, system telewizji przemysłowej CCTV, a także wymiana wind.

Przeprowadzenie tego typu prac to duże przedsięwzięcie organizacyjne. Wymaga opracowania indywidualnego dla danej nieruchomości harmonogramu prac oraz ścisłej, obustronnej współpracy z najemcami.

Skomplikowane prace obejmujące wymianę poszczególnych instalacji najczęściej przeprowadzane są w przy okazji zmian aranżacyjnych i remontów (zwykle w momencie przedłużania umowy najmu). Realizowane są one etapami, co pozwala na zachowanie ciągłego funkcjonowania obiektu oraz działalności najemcy. Właściciele nieruchomości dbają, aby prace były jak najmniej uciążliwe dla najemców. W przypadku właścicieli posiadających portfel nieruchomości, jednym z możliwych rozwiązań na czas remontu jest relokacja najemcy do biura tymczasowego w innej lokalizacji.

Z kolei modernizacje części wspólnych, jak np. strefy recepcji głównej odbywają się na tzw. „żywym organizmie”, czyli w trakcie normalnego funkcjonowania budynków. Tutaj ważną rolę pełni zarządca nieruchomości, którego zadaniem jest zorganizowanie prac tak, aby nie  zakłócały pracy budynku i użytkowników.

Kolejnym elementem zmian często wdrażanych w biurowcach powstałych w latach 90. jest zmiana nazwy i logo budynku (tzw. rebranding). Powiązane jest to zwykle z kampanią marketingową skierowaną do potencjalnych nowych najemców i innych uczestników rynku. Celem takich działań jest stworzenie nowego wizerunku nieruchomości.

Same plusy 

Dzięki działaniom podejmowanym przez właścicieli starszych budynków nie tylko nie odbiegają one standardem od nowo powstających obiektów, ale wręcz zyskują nad nimi dodatkowe przewagi.

Niewątpliwie jedną z nich jest doskonała lokalizacja. Biurowce z lat 90. powstawały jako jedne z pierwszych, kiedy nie było tak dużej konkurencji jak obecnie, a rynek biurowy dopiero się rodził. Dzięki temu zdecydowana większość z nich może pochwalić się prestiżowym adresem (zwykle w centrum miasta) oraz doskonałym dostępem do komunikacji miejskiej, sklepów, restauracji i punktów usługowych. Ponadto starsze obiekty zapewniają różnorodność na rynku i dają najemcom wybór. Nie wszystkie firmy chcą lokować się w kilkudziesięciopiętrowych drapaczach chmur, preferują bardziej kameralne budynki, jakimi są zwykle starsze nieruchomości.

Więcej tekstów o zarządzaniu nieruchomościami »