Wiedzą dzieli się Colliers International

Jeden najemca czy kilku?.

Podział powierzchni i wielkość lokali w centrum handlowym mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości.

Kiedy planowana jest budowa centrum handlowego właściciel podejmuje szereg decyzji, które później w czasie działalności obiektu, wpływają na wartość nieruchomości. Jednym z najważniejszych elementów, determinujących wartość rynkową nieruchomości jest wysokość uzyskiwanych czynszów. Rzeczoznawca szacując wartość nieruchomości, kapitalizuje roczny dochód operacyjny netto stopą kapitalizacji. Zatem im większe przychody z tytułu płaconych czynszów, tym wyższa może być wartość obiektu. Z tego powodu już na etapie projektowania inwestor powinien zdecydować, jak podzielić powierzchnię centrum handlowego, by była ona dostosowana zarówno do potrzeb klientów, najemców, a przy tym przychody z tytułu czynszu oraz wynik finansowy były na zakładanym korzystnym poziomie.

Złoty środek

Czynsz jaki płaci najemca zależy od kilku czynników m.in. branży w jakiej działa, umiejscowienia lokalu w obiekcie, pozycji firmy na rynku, ale też od powierzchni samego lokalu. Jeżeli inwestor prowadzi rozmowy z kilkoma najemcami z jednej branży i ma do wynajęcia powierzchnię na przykład 1 500 mkw., to powinien się zastanowić, co jest korzystniejsze z punktu widzenia wartości nieruchomości – jeden duży najemca czy kilku mniejszych. Jeśli zdecyduje się na wynajęcie całej powierzchni jednemu najemcy sieciowemu, będącemu tzw. anchorem, przyciągającym kolejnych najemców, to musi się liczyć z niższą stawką czynszu, jaką uda mu się uzyskać za lokal. Natomiast jeżeli tę samą powierzchnię inwestor podzieliłby na więcej lokali na kilka średniej wielkości po 500 lub 250 mkw. i kilka małych butików do 100 mkw., to najemcy tych najmniejszych powierzchni będą płacili najwyższe stawki czynszu. Wydaje się więc, że najkorzystniej byłoby powierzchnię najmu podzielić w ten sposób by wynająć kilka małych lokali najemcom sieciowym, którzy generują wysokie obroty i będą w stanie pokryć koszty najmu.Wiemy jednak, że rzeczywistość bywa inna. Trudno jest znaleźć samych najemców sieciowych, a w dodatku chcących prowadzić działalność na małej powierzchni.

Innym rozwiązaniem jest wynajęcie powierzchni lokalnym uczestnikom rynku. Jednak w tej sytuacji właściciel musi liczyć się z podpisaniem umowy najmu na mniej korzystnych warunkach, niż z najemcami sieciowymi. Podział powierzchni wpływa zarówno na wysokość czynszów, jak i stopy kapitalizacji, które odzwierciedlają ryzyko inwestycyjne. Przy oszacowaniu mniejszego ryzyka wyjścia najemcy lub jego działalności stopa kapitalizacji jest niższa i przy stałych innych założeniach rynkowych oraz wynikających z działania nieruchomości wpływa na wyższą wartość nieruchomości. W przypadku dużego ryzyka stopa kapitalizacji jest wyższa i wpływa negatywnie na wartość obiektu.

Potrzebna pomoc

Nad doborem najemców właściciel wspólnie z wyspecjalizowanymi doradcami, pracuje już od momentu zakupu działki i powstawania projektu. Prowadzone mogą być m.in.  badania, jakie jest zapotrzebowanie na danym rynku, jaki tenant mix byłby najkorzystniejszy. Przy współpracy z doradcami, właściciele mogą podjąć decyzję, co będzie najbardziej opłacalne i jakich najemców pozyskać. Później w samym procesie komercjalizacji, przy rozmowach z poszczególnymi najemcami, zdarza się, że powierzchnie są zmieniane i dostosowywane do potrzeb przyszłych najemców. Z punktu widzenia wartości nieruchomości proces komercjalizacji powinien być optymalnie dopasowany do danego obiektu i jego pozycji na rynku oraz samej konkurencyjności lokalnego rynku.