Wiedzą dzieli się Colliers International

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja….

Na jakie parametry warto zwrócić uwagę, poszukując najlepszego miejsca do ulokowania magazynu.

Przy wyborze magazynu lokalizacja jest najważniejsza. Wyselekcjonowanie tej najlepszej nie jest jednak proste. Lista parametrów, które należy przeanalizować przed podjęciem finalnej decyzji jest długa. Przedstawiamy wybrane aspekty, które warto wziąć pod uwagę przy wyborze idealnej lokalizacji dla magazynu.

Dostępność powierzchni vs „punkt ciężkości” – większość najemców ma swoje wyliczenia logistyczne, co do tego w jakim miejscu jego magazyn będzie najbardziej efektywny i gdzie logistyka będzie najbardziej uproszczona. Czasem ten punkt ciężkości znajduje się w miejscu, gdzie nie ma magazynów, lub wolne powierzchnie nie są dostępne. Wówczas promień obszaru poszukiwań trzeba rozszerzyć. Duże znaczenie ma też czas rozpoczęcia poszukiwań nowej lokalizacji. Im wcześniej zaczniemy się rozglądać za nowym magazynem, tym więcej możliwości będziemy mieć do wyboru.

Sąsiedztwo – Poszukując magazynu watro zwrócić uwagę na najemców prowadzących działalność tuż obok. Może się bowiem zdarzyć, że droga dojazdowa do magazynu jest stosunkowo wąska i w godzinach natężonego ruchu będą się tworzyć „korki”. Jeśli potencjalny klient to na przykład firma logistyczna, z której dziennie wyjeżdża 100-200 samochodów, to przepustowość drogi dojazdowej będzie niezwykle istotna. Wówczas ważne będzie kto jeszcze i w jakim stopniu będzie z tej drogi korzystał.

Dojazd pracowników – jest kolejną bardzo ważną kwestią. Często najemca, decydując się na przeniesienie operacji do innego magazynu stara się, aby był on ulokowany w stosunkowo niedalekiej odległości od poprzedniego obiektu tak, aby pracownicy mieli do pokonania podobną drogę co do poprzedniej lokalizacji. Jeśli natomiast najemca decyduje się na wynajem obiektu w zupełnie nowym miejscu, wówczas przywiązuje dużą wagę do dostępności komunikacji miejskiej tak, aby pracownicy bez problemu mogli dotrzeć od pracy. Zdarza się też, że najemca lub grupa najemców zapewnia transport dla swoich pracowników w postaci tzw. „shuttle bus”, które kursują w godzinach porannych oraz po zakończeniu godzin pracy.

Stopa bezrobocia i populacja – te wskaźniki powinny być skrupulatnie przeanalizowane w przypadku firm, które planują otworzyć swoją działalność w danym regionie. Wielu klientów unika dużych skupisk obiektów magazynowych z racji dużej rotacji pracowników pomiędzy firmami znajdującymi się w okolicy. Warto pamiętać, że większa rotacja pociąga za sobą również wyższe stawki wynagrodzenia, którymi pracodawca chce skusić i utrzymać pracowników. Często firmy decydują się na nieco mniej korzystaną lokalizację, z punktu widzenia siatki dystrybucji, która jednak zagwarantuje dostęp do dużej liczby potencjalnych pracowników.

Siatka dystrybucji – ustalenie idealnej lokalizacji względem siatki dystrybucji ma bardzo duże znaczenie i bezpośrednie przełożenie na koszty operacyjne firmy. Przykładowo, dla spółki logistycznej z dużą flotą samochodową skrócenie pokonywanej codziennie drogi nawet o kilkadziesiąt kilometrów może oznaczać znaczne oszczędność na kosztach paliwa. Siatka dystrybucji jest na tyle ważnym aspektem wpływającym na wybór lokalizacji magazynu, że niejednokrotnie najemcy wolą pozostać w obiekcie na mniej atrakcyjnych warunkach jedynie ze względu na ten właśnie czynnik. A pod uwagę warto wziąć nie tylko dystrybucję krajową, ale także tę ogólnoeuropejską. Ukończona niedawno autostrada A4, łącząca wschód z zachodem, pozwala na szybką dystrybucję towarów do innych krajów Europy. Nawet jeśli w chwili obecnej działalność najemcy koncentruje się jedynie na terenie Polski, to mimo wszystko warto uwzględnić przyszłe plany rozwoju spółki i ewentualną potrzebę komunikacji z innymi krajami.

Cena – niewątpliwie jest istotnym czynnikiem wyboru lokalizacji magazynu, ale nie powinna być aspektem decydującym. Jest bowiem wiele parametrów, na które należy zwrócić uwagę zanim zapytamy o cenę najmu.

Często okazuje się, że po podsumowaniu wszystkich kosztów naszej działalności w danej lokalizacji magazyn z najniższą ceną za 1 mkw. nie wyjdzie nas tak tanio, jak byśmy się tego spodziewali. Standardowo, najniższe stawki czynszu obowiązują w magazynach znajdujących się poza obrębem największych aglomeracji, w sąsiedztwie autostrad i dróg ekspresowych. Wynika to zazwyczaj z niskiej ceny gruntu, na którym powstał obiekt.

Specjalne Strefy Ekonomiczne – bliskość SSE ma szczególne znaczenie dla firm z sektora produkcyjnego, inwestujących w nowe technologie oraz zatrudniających dużą ilość pracowników. Oferowane przez strefy ekonomiczne ulgi podatkowe stanowią kuszącą ofertę dla wielu najemców.

Planowany układ drogowy – warto sprawdzać jakie inwestycje drogowe są planowane w danej okolicy i jak ewentualne przearanżowanie przestrzeni wpłynie na nasz biznes. Może się okazać, że mało atrakcyjna w danej chwili lokalizacja niedługo zyska węzeł, który ułatwi komunikację. Należy jednak pamiętać, że zanim taki węzeł powstanie trzeba się liczyć z utrudnieniami w ruchu, objazdami czy rozkopanymi drogami dojazdowymi do obiektu. Na plany rozbudowy infrastruktury drogowej zwracają dużą uwagę sami deweloperzy, którzy często nabywają działki w okolicach planowanych węzłów.