Wiedzą dzieli się Colliers International

Magazyn spekulacyjny czy BTS?.

Na rynek wracają magazyny spekulacyjne, które w kryzysie ustąpiły miejsca projektom „szytym na miarę”.

Kryzys z 2008 roku zmienił radykalnie podejście inwestorów w segmencie magazynowym. Na rynku  dominował wówczas model budowy tzw. magazynów „spekulacyjnych”, czyli bez wcześniejszego zabezpieczenia w postaci podpisanych umów najmu na choćby część powierzchni. Popyt na nowopowstałe powierzchnie magazynowe był wtedy wystarczającą gwarancją dla inwestorów, a wolna powierzchnia znajdowała najemców zanim obiekt finalnie powstał. Tymczasem kryzys na rynkach finansowych, który przełożył się na spowolnienie gospodarcze obserwowane również w Polsce, wyhamował popyt na rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych. Sytuacje pogarszały pesymistyczne prognozy makroekonomiczne na kolejne lata. Na takie prognozy banki i instytucje finansowe zareagowały awersją do ryzyka przykręcając solidnie kurek z kredytami, co skutecznie ostudziło zapał u samych deweloperów magazynowych. Efekt był taki, że w budownictwie magazynów spekulacyjnych zagościł zastój.

Jednak inwestorzy nie poddali się pesymistycznym nastrojom. W odpowiedzi zaproponowali najemcom obiekty „szyte na miarę”, czyli BTS (build to suit), dostosowane do potrzeb konkretnego klienta, w wybranej przez niego lokalizacji. Warunkiem jednak było wcześniejsze podpisanie umowy najmu (zwykle nie krótszej niż 5-letniej) i uzyskanie odpowiednio wysokich gwarancji bankowych. Jednocześnie deweloperzy wyodrębnili u siebie dedykowane zespoły do projektów BTS, które z sukcesami działają dziś.

Ryzyko w cenie

Gdy wreszcie kurz po kryzysie opadł, a na rynku pojawiły się pierwsze promienie ożywienia, inwestorzy znowu zwrócili się w stronę magazynów spekulacyjnych, które w ostatnich 2-3 latach zaczęły wzbogacać ofertę. Przy czym dotyczy to raczej regionów cechujących się największym zainteresowaniem ze strony najemców, czyli lokalizacyjnych pewniaków jak np. okręg warszawski, wrocławski oraz poznański. Dziś nikt raczej nie zaryzykuje budowy spekulacyjnej w Białymstoku, czy Rzeszowie, choć to perspektywiczny kierunek, biorąc pod uwagę dłuższy horyzont czasowy. Tymczasem wciąż w większości przypadków deweloperzy decydują się na rozpoczęcie inwestycji, mając już wcześniej podpisane umowy najmu na co najmniej połowę planowanej powierzchni magazynowej.

(Nie)trudny wybór

Z punktu widzenia najemcy, wybór między obiektami budowanymi w modelu spekulacyjnym i BTS jest zasadniczy choć niekoniecznie prosty. Najczęstszymi kryteriami, które potencjalny najemca powinien brać pod uwagę to czas, w którym chciałby odebrać obiekt oraz jego lokalizacja. Jeśli bowiem sytuacja najemcy wymaga gotowości powierzchni magazynowej lub produkcyjnej w ciągu np. 1-3 miesięcy, w grę wchodzą niemalże wyłącznie istniejące obiekty, również spekulacyjne.

Inaczej będzie w przypadku zapotrzebowania na pozyskanie nowej lokalizacji, która wcześniej nie istniała na logistycznej mapie Polski. Wtedy najemca musi się liczyć z rozszerzeniem czasu realizacji projektu (nawet do ponad roku) w wariancie BTS. Żaden bowiem inwestor nie zaryzykuje budowy spekulacyjnej w dziewiczej lokalizacji. Owszem, nowa hala magazynowa lub produkcyjna może powstać bez wcześniej zabezpieczonych umów najmu, ale jedynie jako kolejny etap istniejącej już infrastruktury, która ma potencjał rozwojowy dzięki np. działalności kluczowego najemcy, na którego zlecenia powstały pierwsze obiekty.

Obok czasu i lokalizacji kluczowym bywa kryterium dostępnych ułatwień i rozwiązań technicznych w obiekcie, niezbędnych do prowadzenia działalności produkcyjnej lub też logistycznej. Kwestia usprawnień wymaganych przez klienta może jednoznacznie przesądzić, że projekt nie będzie mógł być zrealizowany w ramach istniejących obiektów. Często bowiem koszty ich adaptacji powodują, że przestają być konkurencyjne cenowo do projektów typu BTS, a nierzadko czas potrzebny na adaptację istniejącego obiektu jest porównywalny z okresem budowy nowego budynku.

Wybór między magazynem spekulacyjnym, a obiektem BTS nie zawsze jest oczywisty. Wszystko zależy od aktualnych i przyszłych potrzeb danego najemcy. Przed podjęciem decyzji warto skorzystać z porady specjalistów, którzy znają realia rynku magazynowego w Polsce i potrafią wyselekcjonować najkorzystniejsze oferty.