Wiedzą dzieli się Colliers International

Na co zwrócić uwagę decydując się na biuro w projekcie mixed-use.

Czy budynki łączące różne funkcje są przyjazne najemcom biurowym?

Na rynku pojawia się coraz więcej projektów łączących funkcje biurowe i handlowe. I nie chodzi tu o parę lokali handlowych na parterze biurowca. Projekty tzw. mixed-use łączą dziś wiele różnych funkcji: biurową, handlową, hotelową, mieszkaniową, a czasem nawet kulturalną. Przenikają się one na wielu poziomach tworząc spójną całość. We wrocławskim Sky Tower znajdziemy galerię handlową, biura i apartamenty. W warszawskich Złotych Tarasach i Placu Unii z sukcesem połączono funkcje handlowe z biurowymi.

Rosnące oczekiwania najemców spowodowały, że deweloperzy coraz częściej decydują się na oryginalne rozwiązania. W powstającej w Warszawie Hali Koszyki znajdą się zarówno klasyczne powierzchnie biurowe, jak i biura typu loft, a wszystko wzbogacone zostanie częścią handlową. Dodatkowego klimatu dodadzą odrestaurowane oficyny zabytkowej hali. W podobnym klimacie utrzymany będzie projekt Art Norblin, praski Koneser czy projekt w miejscu dawnej elektrociepłowni na warszawskim Powiślu.

Jakie korzyści może mieć najemca z obecności w takich obiektach i czy rzeczywiście są one zauważalne? Budynki typu mixed-use mają wiele zalet. Część najemców ma jednak pewne wątpliwości. Przed rozpatrzeniem takiej lokalizacji warto odpowiedzieć sobie na kilka pytań.

Czy miejsce pozwala zaoszczędzić czas?

Zanim zaczniemy szukać nowego biura warto zastanowić się jakie potrzeby i oczekiwania względem miejsca pracy mają nasi pracownicy i klienci. Jakich dodatkowych udogodnień oczekują od biura i jego najbliższej okolicy?

Większość najemców uważa, że biuro w projekcie mixed-use pozawala zaoszczędzić im sporo czasu Większość najemców, z którymi na co dzień rozmawiam, zwraca uwagę na fakt, że biuro w projekcie posiadającym rozbudowaną część handlową rzeczywiście pozawala zaoszczędzić sporo czasu. To plus zarówno dla pracowników najemcy, jak i jego klientów. Dzięki części handlowej pracownicy po godzinach pracy mogą bez zbędnych dojazdów załatwić wiele przyziemnych spraw: odnieść buty do szewca, kupić bilety do kina czy teatru, kupić kwiaty, zanieść ubrania do pralni, zegarek do zegarmistrza, czy wreszcie zrobić zwykłe zakupy. Z kolei wysokiej jakości zaplecze gastronomiczne może być plusem zarówno dla naszych pracowników, jak i klientów. Modna restauracja z dobrym jedzeniem z pewnością będzie dodatkową zachętą i przyciągnie klienta do spotkania u nas (co również pozawala zaoszczędzić nam czas).

Warto też zwrócić uwagę na dodatkowe udogodnienia w postaci fitness klubu czy myjni. To z pozoru drobnostki, ale często to one powodują, że lubimy pracować w danym miejscu. A najwięcej tego typu udogodnień znajdziemy właśnie w projektach mixed-use.

Miejsca parkingowe – problem z głowy?

Ograniczona liczba miejsc parkingowych to bolączka większości użytkowników biurowców. To problem, który dotyka zarówno pracowników, jak i naszych klientów. Czy jego rozwiązaniem jest wynajęcie biura w projekcie mixed-use, w którym zazwyczaj znajdują się duże, ogólnodostępne parkingi? Wydaje się, że tak. Np. nasi klienci wiedząc, że to u nas z łatwością zaparkują, pewnie chętniej i częściej zdecydują się na dojazd na spotkanie właśnie do naszego biura. Takie duże i ogólnodostępne parkingi docenili też najemcy, których działalność jest np. związana z organizowaniem szkoleń czy dużych spotkań. Dodatkowe miejsca parkingowe można wtedy wynajmować na godziny – ułatwia to zarządzanie kosztami i jest atrakcyjne dla naszych klientów. 

Co z bezpieczeństwem?

Dla wielu firm kwestie bezpieczeństwa są niezwykle istotne. Część najemców obawia się czy budynki typu mixed-use są odpowiednio zabezpieczone. Deweloperzy są świadomi tych obaw i już na etapie projektowania wydzielają poszczególne strefy. Części biurowe mają więc osobne wejścia i recepcje – np. w Złotych Trasach są cztery osobne recepcje, w Placu Unii trzy. W Hali Koszyki znajdą się zaś trzy osobne biurowce, a każdy będzie posiadał własną reprezentacyjną recepcję.

Dla wygody najemców tworzy się też przejścia do części handlowej. Są one jednak odpowiednio zabezpieczone – osoby bez kart dostępu nie mogą z nich korzystać. Do tego dochodzą standardowe rozwiązania w postaci ochrony i monitoringu. Można więc stwierdzić, że budynki mixed-use są równie bezpieczne dla najemców, jak klasyczne biurowce.

Czynsze i opłaty eksploatacyjne – czy zapłacimy więcej?

Czy wynajęcie biura w projekcie wielofunkcyjnym jest droższe? Tu nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Sam czynsz jest bowiem wypadkową wielu innych czynników. W głównej mierze zależy od lokalizacji i prestiżu obiektu. Często zdarza się, że projekty łączące wiele funkcji położone są w centrach miast, w najlepszych lokalizacjach. Wiadomym jest, że opłaty z racji samej lokalizacji będą w nich wyższe. Ale jednocześnie nie oznacza to, że będą się znacząco różnić od opłat w klasycznych, dobrze położonych biurowcach.

Warto jednak pochylić się nad opłatami eksploatacyjnymi, bo te w przypadku projektów mixed-use budzą najwięcej wątpliwości. Najemcy biurowi obawiają się ponoszenia wyższych opłat, tego że będą płacić za części wspólne należące do centrum handlowego lub ponosić opłaty z tytułu promocji części handlowej. Tymczasem tak nie jest. Opłaty eksploatacyjne za części wspólne są zawsze liczone osobno dla każdej z funkcji. Często części biurowe mają osobne adresy. Jak już wspomniałam posiadają także osobne wejścia. Formalnie rzecz biorąc są to osobne budynki – biurowce w projektach mixed-use mają osobne liczniki i są rozliczane niezależnie od innych funkcji.

Podsumowując: projekty mixed-use są bardzo ciekawą alternatywą dla klasycznych biurowców. Oferują najemcom wiele dodatkowych udogodnień. Co ważne rozpoznawalność takich projektów bardzo często jest dużo większa niż typowych budynków biurowych. Środowisko związane z rynkiem nieruchomości zazwyczaj kojarzy nazwy większości biurowców, ale osoby spoza branży bardzo rzadko potrafią je wymienić. Za to większość z nas potrafi od razu powiedzieć gdzie znajdują się Złote Tarasy, Plac Unii czy Hala Koszyki.