Wiedzą dzieli się Colliers International

Nowe biuro – czym wcześniej, tym lepiej!.

Rynek najemcy trwa - wcześnie rozpoczęty proces poszukiwania biura to gwarancja najkorzystniejszych warunków.

Od kilku lat najemcy mają duże możliwości zabezpieczenia sobie atrakcyjnych i dopasowanych do swoich potrzeb warunków najmu. Jednak, aby znaleźć powierzchnię, która spełni oczekiwania należy rozpocząć proces poszukiwań jak najwcześniej i wiedzieć na jakie elementy zwrócić uwagę, a jakie nie będą istotne.

Zeszły rok był rekordowy pod względem wolumenu zamkniętych transakcji na ryku biurowym. Tylko w Warszawie wynajęto blisko 830 tys. mkw. – to o ponad 200 tys. mkw. więcej niż na koniec 2014 r., który zamknął się na poziomie 612 tys. mkw. Na ubiegłoroczny rekord składały się renegocjacje bieżących umów najmu, relokacje do nowych biur, jak również rozwój najemców w istniejących budynkach, czyli powiększenie powierzchni.

Procenty mają znaczenie…

Rozmawiając z konsultantami i doradcami oraz czytając raporty najemcy dowiedzą się, że w Warszawie jest bardzo dużo wolnej powierzchni biurowej do wynajęcia oraz że podaż rośnie. Średni wskaźnik wolnych powierzchni w Warszawie wyniósł 14,1 proc. w pierwszym kwartale 2016 rokuDowiedzą się też, że w niektórych miejscach tworzą się lokalizacje z utrudnieniami komunikacyjnymi np. dojazdowymi czy parkingowymi. Nie do wszystkich te liczby przemawiają, ale już na początku procesu mają one  znaczenie, bo pozwalają doprecyzować nasze wewnętrzne potrzeby oraz wyeliminować te dzielnice i miejsca, które nie spełnią naszych oczekiwań.

W przypadku, gdy najemca zastanawia się czy zostać w dotychczasowym miejscu, czy przenieść się w nowe, warto porównywać lokalizacje. Wiele z nich jest do siebie podobnych, ale po głębszej analizie okazuje się, że tylko niektóre są w stanie zaspokoić nasze potrzeby i zaoferować potencjał do rozwoju organizacji w danym budynku. Ważne też, aby lokalizacja została zaakceptowana przez zespół, a zmiana nie spowodowała spadku wydajności organizacji.

…ale liczą się metry

Wskaźniki wolnych powierzchni pokazują udział procentowy niewynajętych biur w poszczególnych dzielnicach. Średnia w Warszawie w pierwszym kwartale 2016 roku to 14,1 proc., ale wartości dla  poszczególnych dzielnic nie są jednakowe, np. Mokotów to 17,6%, a ścisłe Centrum – 14,6%.

Przy analizowaniu i  podejmowaniu decyzji o lokalizacji biura, to jednak nie wskaźnik procentowy wolnej powierzchni powinien być najistotniejszy, tylko metrowy wolumen danej dzielnicy. Ważne, żeby obserwować skalę potencjału w metrach. Może się okazać, że poziom wakatów wynosi 10 proc., ale w dzielnicy, która ma zaledwie 30 tys. mkw. całkowitej powierzchni. Dla przykładu, w zeszłym roku pewien najemca, który szukał dużej powierzchni ok. 12 000 mkw. w takiej dzielnicy, miał do wyboru jedynie 2-3 lokalizacje. Przy ogólnej ilości wolnych powierzchni, wskazuje to na bardzo ograniczony wybór.

Biuro na miarę… potrzeb

Przy podejmowaniu decyzji o wyborze lokalizacji biura, należy dokładnie określić potrzeby firmy. Zarówno HR-owe, techniczne, jak i powierzchniowe. Niespełnienie któregoś warunku, może zdyskwalifikować miejsce. Przykład? Firma farmaceutyczna z dużą flotą samochodową nie odnajdzie się w miejscu bez odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, np. w centrum miasta.

W obecnych czasach trudno nie dostrzec też ogromnej zmiany w podejściu do powierzchni biurowej – od projektowania po użytkowanie. Szczególnie ważne jest to dla nowego pokolenia, które w inny sposób podejmuje decyzje o wyborze swojej pracy niż ich starsi koledzy. Dla wielu młodych ludzi lokalizacja biura oraz jego aranżacja i elastyczność bywają kluczowe przy podejmowaniu decyzji o współpracy z daną firmą. Równie ważne, co estetyka, są udogodnienia. Jak choćby wspólna kuchnia dla wszystkich najemców budynku z możliwością przygotowania posiłku czy przebieralnia i natryski dla dojeżdżających do pracy rowerami.

Dobre sąsiedztwo 

Analizując dzielnice w kontekście lokalizacji biura ważne jest, aby zwrócić uwagę na otoczenie i bezpośrednie sąsiedztwo. Głównie pod kątem zaplecza gastronomicznego i usługowego, aby np. w trakcie przerwy można było wyjść na lunch czy skorzystać z pralni lub innych przydatnych usług. Deweloperzy już dostrzegli te potrzeby i często rywalizują ze sobą budując kompleksy, w których kawiarnie, kantyny i kluby fitness to standard.  W nowoczesnych biurowcach pojawiają się przedszkola, pralnie, myjnie, a nawet galerie sztuki i usługi konsjerża. Dużo uwagi poświęca się także przestrzeni zewnętrznej – częstym elementem jest np. patio, gdzie pracownik może usiąść na świeżym powietrzu i… zagrać w szachy. Przykładów jest sporo, choćby The Park Warsaw firmy White Star Real Estate, albo Warsaw Spire z Placem Europejskim. Te kompleksy są jak małe, dobrze zorganizowane miasteczka.

Rosnąca podaż nowoczesnych biur, mobilizuje z kolei właścicieli starszych budynków do modernizowania własnych obiektów i podnoszenia jakości oferowanej przestrzeni, jak również  oferowania bardziej korzystanych warunków najmu.

Rynek najemcy nadal trwa i warto skorzystać z tej sytuacji, aby nie przegapić najbardziej atrakcyjnych ofert. Czym wcześniej rozpocznie się proces poszukiwania nowej powierzchni, tym lepsze warunki i większe ulgi można uzyskać.