Wiedzą dzieli się Colliers International

Rynek centrów handlowych na niższym biegu.

Rynek handlowy w Polsce wszedł w kolejny etap – rozpoczęło się jego „studzenie”.

Działalność deweloperska w sektorze centrów handlowych wyraźnie zwalnia – rocznie na rynek trafia 350–450 tys. mkw., podczas gdy w latach 2007–2009 aż 700–750 tys. mkw. Potwierdzają to choćby wyniki za 2017 rok, kiedy deweloperzy oddali do użytku nieco ponad 360 tys. mkw. GLA (powierzchnia najmu brutto) w centrach handlowych. W tym roku szacowana podaż powierzchni w obiektach handlowych to około 450 tys. mkw., z czego w I kwartale 2018 roku zakończyła się budowa około 55 tys. mkw. Tym samym łączne zasoby przekroczą na koniec br. 12 mln mkw. GLA w 505 centrach handlowych.

Nowe i rozbudowywane

W 2017 roku 16,5 proc. rocznej podaży stanowiły rozbudowy starszych obiektów, resztę – nowe centra. Wśród 30 projektów zrealizowanych od stycznia 2017 roku do marca 2018 roku, 12 zlokalizowanych było w największych aglomeracjach – tu znajduje się 55 proc. powierzchni centrów handlowych. Wśród największych obiektów oddanych do użytku w analizowanym okresie należy wymienić: Galerię Północną w Warszawie (64 tys. mkw.), Wroclavię we Wrocławiu (64 tys. mkw.), PH IKEA Skende Shopping w Lublinie (57,5 tys. mkw.), Serenadę w Krakowie (42 tys. mkw.) i Gemini Park Tychy (36,6 tys. mkw.). Z kolei największej rozbudowy dokonano w centrum handlowym Galaxy w Szczecinie (17 tys. mkw.). Prócz tego w miastach średniej wielkości i małych wciąż powstają niewielkie parki handlowe i centra zakupów codziennych. W roku ubiegłym oddano do użytku kilkanaście tego typu projektów, takich jak: Park Handlowy Saller w Wałbrzychu oraz Quick Park Oława i Quick Park Sulechów. Dominującym formatem na polskim rynku pozostają tradycyjne centra handlowe, stanowiące aż 88 proc. całości zasobów (406 obiektów). Udział parków handlowych wynosi 10 proc. (70 obiektów), a centra wyprzedażowe to jedynie 2 proc. (14 obiektów). Od stycznia 2017 do marca 2018 roku oddano do użytku kilkanaście parków handlowych o łącznej powierzchni 61 tys. mkw. (w tym rozbudowany PH Franowo) oraz blisko 8 tys. mkw. nowej powierzchni w rozbudowanym centrum wyprzedażowym Outlet Park Szczecin. O ile tradycyjne centra handlowe zlokalizowane są zarówno w największych miastach, jak i małych ośrodkach, o tyle centra wyprzedażowe są domeną największych aglomeracji. Wyjątek stanowią obiekty działające w Białymstoku, Lublinie i Rzeszowie. Z kolei parki handlowe ulokowane są przede wszystkim w największych aglomeracjach i małych miastach.

Na koniec I kwartału w budowie pozostawało 550 tys. mkw., z czego około 70 proc. zostanie oddane do użytku w tym roku. Po otwarciu w czerwcu centrum handlowego Forum Gdańsk, największymi budowanymi centrami handlowymi pozostają Galeria Młociny w Warszawie (75 tys. mkw.) i Galeria Libero w Katowicach (45 tys. mkw.). Kilkanaście centrów handlowych rozbudowuje się, łączna powierzchnia rozbudów to około 100 tys. mkw., a spektakularne zmiany zajdą m.in. w CH Janki k. Warszawy, Morskim Parku Handlowym w Gdyni i CH Platan w Zabrzu. Wiele centrów handlowych rozwija swoją powierzchnię poprzez jej optymalizację, jak ma to miejsce np. w Blue City w Warszawie, gdzie zmienia się moduł rozrywkowo-rekreacyjny – przenoszony jest plac zabaw dla dzieci Inka Place, budowane kino Helios oraz dodawane nowe atrakcje (TEPfactor).

Mimo spowolnienia, deweloperzy w Polsce nadal planują budowę nowych centrów handlowych – zarówno dużych projektów regionalnych, jak i centrów zakupów codziennych. Z planowanych w okresie 2019–2021 inwestycji o łącznej powierzchni około 800 tys. mkw., aż 30 proc. ma już pozwolenie na budowę. Dwa największe projekty planowane w tym okresie to CH Kolorowe Życie w Góraszce (100 tys. mkw.) oraz IKEA Zabrze (90 tys. mkw.). Co ciekawe, wciąż obserwować będziemy wzrost trendu rozbudów i modernizacji – na takie działania przygotowuje się kilkanaście
centrów handlowych, w tym krakowskie CH Krokus, które połączone zostanie z CH Serenada, a powierzchnia obiektu zwiększy się o około 30 tys. mkw.

W świecie najemców

Gastronomia i żywność specjalistyczna to obecnie najbardziej dynamicznie rozwijający się sektor handlowy – powstają kolejne lokale obecnych już na rynku sieci, ale zapowiadane są także debiuty. Sieć kin Helios zapowiada np. stworzenie nowego konceptu gastronomicznego typu fast casual i jego ekspansję. Rozwija się także rozrywka i rekreacja, a na rynku pojawiają się nowe podmioty z innowacyjnymi konceptami. Co roku w Polsce debiutuje ponad 20 nowych sieci handlowych i operatorów. W 2017 roku powitaliśmy marki, takie jak Victoria’s Secret, Zarina, BeFree, Love Republic, Hamleys, Max Burgers, Sfera, Blue Frog, Wrap me, Goldi, Action, Sawren, Alpine Pro, Verle Küchen & Siemens, Fabryka Pizzy, Bio Family, Tefal Home & Cook. Wydarzeniem ostatniego roku w sektorze multimedia był debiut drugiego konceptu Empik – sieci księgarni Mole Mole. Natomiast decyzję o wycofaniu się z polskiego rynku podjęły m.in. Kipling, Stenders, a także księgarnia Matras. Pierwsze debiuty odnotowaliśmy także w tym roku. W I kwartale na rynku pojawiły się sklepy sieci Dealz i Fissman. Wejście na polski rynek zapowiadają także sieci Primark i TEDi. Warto zwrócić uwagę na sektor sportowy, a szczególnie na aktywność sieci fitness (m.in. Calypso, Zdrofit, Just GYM), które przejmują lokale po wycofującym się z Polski Jatomi Fitness. Ważne zmiany zachodzą także na rynku DIY – lokale po sieci z artykułami budowlanymi Praktiker przejmuje sieć OBI. Również w sektorze spożywczym postępuje dalsza konsolidacja rynku. Polska sieć sklepów Stokrotka została kupiona przez litewskiego inwestora – Maxima Grupe UAB. Trwają także negocjacje w procesie sprzedaży sieci supermarketów Piotr i Paweł. Na rynku artykułów elektronicznych MediaMarkt i Saturn integrują swoje kanały sprzedaży detalicznej pod wspólną marką MediaMarkt.

Pustostany vs. warunki najmu

Kondycji rynku centrów handlowych w Polsce nie odzwierciedla wskaźnik pustostanów, pozostający niezmiennie na niskim poziomie poniżej 5 proc., a raczej stosowane powszechnie elastyczne warunki najmu wskazujące na fakt, że rynek centrów handlowych w Polsce to „rynek najemcy”. Pozycję negocjacyjną najemców na danym rynku odzwierciedlają elastyczne warunki najmu oferowane kluczowym najemcom – stawka czynszowa oparta jedynie na wskaźniku „proc. od obrotów”, partycypacja właściciela w kosztach aranżacji powierzchni najemcy, zamrażanie kosztów eksploatacyjnych, czynsze kroczące (dojście do docelowej stawki czynszowej dopiero po osiągnięciu pełnej zdolności handlowej) czy okresowe obniżki czynszów.

Na koniec 2017 roku średni wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł jedynie około 4 proc. Najwyższa jego wartość wśród aglomeracji odnotowana została na Górnym Śląsku (5,8 proc.), z kolei najniższa w Szczecinie (2,8 proc.). Wśród miast regionalnych najwięcej dostępnej powierzchni było w Radomiu i Częstochowie, a najmniej w Toruniu i Kielcach. Jednak prawie na każdym z badanych rynków istnieje centrum handlowe z pustostanami strukturalnymi powyżej przeciętnej, często utrzymującymi się przez dłuższy czas.

Najwyższy poziom stawek czynszów typu prime za powierzchnię handlową zlokalizowaną w najlepszych centrach handlowych odnotowano w Warszawie (115–120 euro/ mkw./miesiąc). Na pozostałych największych rynkach stawki wahały się w przedziale 27–43 euro/mkw./miesiąc.

E-commerce zmienia rynek

W ostatnim czasie obserwujemy optymalizację kanałów sprzedaży prowadzoną przez sieci handlowe praktycznie w każdym z sektorów. Proces ten polega m.in. na budowaniu strategii online i offline, weryfikacji sieci salonów stacjonarnych i warunków najmu powierzchni, zmniejszaniu lub zwiększaniu powierzchni salonów, a także wprowadzaniu nowych technologii i rozwiązań podnoszących komfort zakupów. Dobrym przykładem poszukiwań optymalnych rozwiązań sprzedażowych na zmieniającym się rynku jest innowacyjny koncept sieci CCC otwarty na początku tego roku we wrocławskiej Magnolii – eobuwie.pl. Z kolei w sektorze wyposażenia wnętrz IKEA rozpoczęła dynamiczny rozwój kanału e-commerce oraz podjęła decyzję o otwarciu pierwszego w Polsce mniejszego formatu sklepu (4,8 tys. mkw) w centrum handlowym Blue City w Warszawie.

Zmiany w tym kierunku nie powinny nikogo dziwić. Polski rynek e-commerce jest jednym z najszybciej rozwijających się w Europie. Potwierdzają to inwestycje firm, takich jak Zalando i Amazon, czy zakup Grupy Allegro za rekordową kwotę 3,25 mld USD. Również chiński gigant handlu internetowego Aliexpress jest coraz bardziej aktywny w tej części świata. Wszystko to powoduje konieczność
optymalizacji kanałów sprzedaży sieci handlowych działających na polskim rynku.

Pierwotnie artykuł ukazał się na portalu Retailnet.pl