Wiedzą dzieli się Colliers International

Rynek magazynowy dziś i kiedyś.

Jak zmienił się rynek magazynowy w Polsce w ciągu ostatnich 20 lat?

Dwie dekady temu, kiedy Colliers International wchodził do Polski, rynek powierzchni magazynowych był w powijakach. Różnice między tym, jak ten segment rynku wyglądał wówczas, a jaki jest dziś, widać bardzo dokładnie. Co się zmieniło?

  1. Więcej magazynów

Dwadzieścia lat temu stojące w Polsce nowoczesne obiekty magazynowe można było policzyć na palcach jednej ręki. Pierwszy komercyjny projekt magazynowy powstał w Dwadzieścia lat temu stojące w Polsce nowoczesne obiekty magazynowe można było policzyć na palcach jednej ręki.1995 r., czyli dokładnie 22 lata temu. Budynki w okolicach warszawskiego portu lotniczego im. Fryderyka Chopina zostały wzniesione przez grupę prywatnych inwestorów. To oni, a nie duże korporacje, jako pierwsi zaryzykowali i odnieśli sukces. Dopiero potem, zachęcone ich przykładem, zaczęły się pojawiać w Polsce duże międzynarodowe firmy. Pod koniec 2016 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyły magiczną granicę 11 mln mkw. i wiele wskazuje na to, że w tym roku czekają nas kolejne rekordy.

  1. Większa konkurencja

Kiedyś deweloperów budujących magazyny było dwóch, trzech. Z dzisiejszej perspektywy trudno to nawet nazwać konkurencją. Rynek wystrzelił w latach 2003-2004 i rozwijał się dość dynamicznie aż do wybuchu światowego kryzysu finansowego w 2008 r. Do tego momentu z każdym rokiem na rodzimym rynku przybywał średnio jeden, czasem dwóch nowych inwestorów. Później nastąpiło chwilowe spowolnienie, a od kilku lat znowu mamy do czynienia z falą wzrostów, większych nawet niż te na początku wieku. Co więcej, są jeszcze firmy, które przyglądają się naszemu rynkowi i przymierzają się do wejścia do Polski.

Większa konkurencja jest też widoczna na rynku doradztwa. Dwadzieścia lat temu Rynek wystrzelił w latach 2003-2004 i rozwijał się dynamicznie aż do wybuchu światowego kryzysu finansowego w 2008.firm zajmujących się doradztwem na rynku magazynowym było, podobnie jak inwestorów, dwie lub trzy. Colliers wszedł do Polski w 1997 r., a dział magazynowy powstał dopiero około pięć lat później. Kiedyś firmy doradcze, tak naprawdę, robiły coś odwrotnego niż dzisiaj, czyli reprezentowały właścicieli. Dziś, klientami firm doradczych są przede wszystkim najemcy. Kiedyś przy płytkim rynku doradca nie był nikomu potrzebny, najemca musiał brać to, co jest, nie mógł przebierać w ofertach, bo ich nie było. Dziś rynek jest dużo głębszy i nie każdy najemca, a nawet można powiedzieć, że mało który najemca, zna rynek, jego wszystkie wady, zalety, specyfikę i dostępność wszystkich projektów.

  1. Mniejsze ryzyko, mniejsze pieniądze

Na początku rynku, w latach 90. XX wieku czynsze były liczone dolarach a nie w euro, tak jak teraz. Wówczas magazyny kosztowały średnio 12 USD za metr kwadratowy, dziś jest to koszt będący równowartością 2 USD. Obecnie powierzchnia biurowa w magazynie jest tańsza niż magazynowa 20 lat temu. Wynikało to częściowo z wyższych kosztów wykonawców, ale i ze znacznie wyższych stóp kapitalizacji odzwierciedlających wczesny etap rozwoju rynku. Biznes dla deweloperów by wówczas znacznie bardziej zyskowny, ale wiązał się też z większym ryzykiem. 

  1. Najemcy dyktują warunki

Kiedyś najważniejsze były budynki, bo były poniekąd towarem deficytowym. Dziś budynków jest sporo, a nawet jeśli ich nie ma, to mogą bardzo szybko powstać m.in. ze względu na dość szybki proces budowy, dużą dostępność gruntów w dobrych cenach oraz krótki czas oczekiwania na pozwolenia na budowę. Dziś najważniejsi są najemcy, którzy dyktują warunki na rynku. To o nich zabiegają deweloperzy, którzy przez to stali się bardziej proaktywni i elastyczni. Jako że wszystkie budynki magazynowe są do siebie bardzo podobne, kartami przetargowymi deweloperów stały się cena oraz relacje z obecnymi i potencjalnymi klientami.

  1. Więcej uczestników rynku

Kilkanaście lat temu ekspertów zajmujących się rynkiem magazynowym, zarówno po stronie deweloperów, najemców, jak i firm doradczych była garstka. Dziś uczestników rynku liczymy w setkach – specjalistów zatrudniają deweloperzy, agencje doradcze, firmy budowlane, zarządcy nieruchomości, a nawet biura projektowe.