Wiedzą dzieli się Colliers International

O czym trzeba pamiętać otwierając sklep w centrum handlowym.

6 rzeczy, o których warto pamiętać – poradnik dla początkujących

Sklep w centrum handlowym – mieć, czy nie? Z pozoru proste pytanie, bo prowadzenie sklepu w centrum handlowym z pewnością się opłaca. Jednak nie jest to działalność dla każdego – wiąże się z dużymi obciążeniami finansowymi oraz poważnymi sankcjami w wypadku niepowodzenia.

Już na samym początku potrzebne jest doświadczenie związane z wyborem lokalu i konceptu biznesowego. Warto pamiętać, że na lokalizacji w centrach handlowych korzystają przede wszystkim podmioty oferujące towary i usługi podstawowe oraz te ze średniej półki cenowej. Przedsiębiorcy z ofertą luksusową jedynie w niewielu obiektach znajdą niezbędne dla ich działalności: spokój, intymność i anonimowość.

Unikaj centrów handlowych z wieloma pustostanami, nie mogących się pochwalić znanymi markami Według badań Retail Research Forum (działającego przy Polskiej Radzie Centrów Handlowych) w największych miastach znajduje się obecnie 225 centrów handlowych, w których działa blisko 19 tys. sklepów, kawiarni, restauracji i punktów usługowych. Znakomitą większość stanowią sklepy odzieżowe (30 proc.), jednak aż 14 proc. to usługi, a 10 proc. to podmioty z sektora obuwie i galanteria skórzana.

Zanim zdecydujemy się zaistnieć wśród grona kilku tysięcy konkurentów warto przyjrzeć się kilku podstawowym czynnikom, które są ważne już na etapie myślenia o otwarciu sklepu w centrum handlowym.

1. Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja

Lokalizacja obiektu to podstawa ­ –  chodzi zarówno o wybór miasta, jak i konkretnej dzielnicy w danym mieście. Oczywiste jest, że z uwagi na wielkość siły nabywczej, strukturę wydatków i modę korzystniejsze dla rozwoju zaawansowanych konceptów handlowych są największe aglomeracje, a mniejsze miasta sprzyjają raczej przedsięwzięciom podstawowym.

W większości miast znajdziemy centra handlowe w lokalizacjach śródmiejskich, osiedlowych lub podmiejskich. Najciekawsze dla handlu o podwyższonej ofercie cenowej będą z pewnością centra śródmiejskie, w których z oferty korzystają zarówno mieszkańcy, jak i „białe kołnierzyki” oraz turyści. Z kolei w centrach osiedlowych możemy liczyć na klientów mieszkających w okolicy, dla których wizyta w centrum handlowym to przede wszystkim codzienne zakupy podstawowych artykułów. Centra podmiejskie są obiektami odwiedzanymi głównie weekendowo, gdzie klienci robią duże zakupy spożywcze i nie spożywcze w konkretnych sklepach.

2. Rozmiar ma znaczenie

Największe centra handlowe w Polsce znajdują się w Łodzi i w Warszawie, ale w większości miast znajdziemy zarówno obiekty bardzo duże, średniej wielkości, jak i małe. Generalnie duże centra handlowe to miejsca obsługujące klienta masowego, ale wśród mniejszych obiektów znajdziemy zarówno te przeznaczone dla klientów masowych, jak i obiekty elitarne. W każdym wypadku warto zastanowić się na ile planowany koncept handlowy pasować będzie do danego centrum. Na ostateczny kształt centrum handlowego i jego profil wpływają takie czynniki, jak: wielkość obiektu, funkcjonalność i jakość architektury, oferta handlowo-usługowo-rozrywkowa, oferta cenowa oraz – co bardzo istotne – zarządzanie i marketing obiektu.

3. Tylko nie „ślepy zaułek”

Wybór lokalu w centrum handlowym jest zwykle mocno ograniczony. Wynika to z praktyki przyjętej przez deweloperów, którzy już na wczesnym etapie inwestycji ustalają skład branżowy i jego podział na lokale oraz ofertowe stawki czynszów. Lokale handlowe wg. branż umieszczane są w dobrze przemyślanym porządku. Warto jednak pamiętać, że mimo tego istnieją pewne możliwości negocjacyjne, jeśli chodzi o wielkość lokalu i jego usytuowanie w obiekcie. Najlepsze lokale to te położone w sąsiedztwie wzmożonego ruchu pieszego i dużych najemców. Należy unikać „ślepych zaułków”, które spowodują, że nasz lokal będzie mało widoczny.

Ogólnie rzecz biorąc funkcjonalność i jakość architektury to czynniki bardzo ważne dla prawidłowego działania centrum handlowego. Przekładają się one na odwiedzalność i obroty generowane przez najemców. Podstawowe znaczenie ma prawidłowo zaplanowana komunikacja wewnętrzna (pionowa i pozioma), podziały na lokale i rozlokowanie najemców, wygodne parkingi oraz taka organizacja przestrzeni, aby przyciągać klienta o różnych porach i dniach tygodnia.

4. Jak dobrze mieć sąsiada!

Oferta centrum handlowego, w tym oferta cenowa, to – poza lokalizacją –  najważniejszy czynnik powodzenia. Kto będzie naszym sąsiadem w obiekcie powinno nas zainteresować zaraz po kosztach wynajmu lokalu. Należy unikać centrów handlowych z wieloma pustostanami, nie mogących się pochwalić znanymi markami, w których brakuje różnorodności najemców. Odwiedzalność napędza przede wszystkim sklep spożywczy, sklep z elektroniką, duże sklepy odzieżowe oraz atrakcje dodatkowe takie, jak: kino lub część gastronomiczną. Ze wzmożonego ruchu pieszego korzystają mniejsi najemcy. Najlepsze centra handlowe odwiedzane są przez ponad 2 mln osób miesięcznie.

Jedną z podstaw dobrego funkcjonowania centrum handlowego jest zasada „zakupów porównawczych i impulsowych”. Innymi słowy skład najemców powinien być ułożony tak, aby klient z jednej strony miał możliwość  porównania i wyboru, a z drugiej spontanicznego zakupu.

Profil centrum handlowemu nadaje także wysokość oferty cenowej prezentowanej przez najemców – z tego powodu wyróżnić można obiekty dla grupy docelowej o zamożniejszym portfelu lub dla tzw. klientów budżetowych. Ten czynnik również powinien być rozważony, aby dopasować ofertę planowanego sklepu do profilu wybranego centrum handlowego.

5. Wodzirej

Wraz z dojrzewaniem rynku i wzrostem konkurencji rośnie rola profesjonalnego zarządzania i oryginalnego marketingu. Wprowadzanie „zielonych” systemów sprzyjających oszczędnościom, „liftingi” przestrzeni wspólnych i odświeżanie składów branżowych, konieczne na tym etapie rozwoju rynku, wymaga wodzireja  – doświadczony zarządca i perspektywicznie myślący właściciel są gwarancją długofalowego sukcesu.

Popularność centrum handlowego coraz częściej zależy od sprawności i innowacyjności zarządcy. Najlepsze centra handlowe wyposażone są w nowoczesne systemy nawigacji, udogodnienia dla osób niepełnosprawnych i rodzin z dziećmi oraz miejsca do odpoczynku i rekreacji. Wiele obiektów inicjuje przedsięwzięcia we współpracy z lokalnymi organizacjami pożytku publicznego, niektóre promują się poprzez kulturę i sztukę.

6. Koszty

Podstawowym składnikiem negocjowanych warunków najmu jest stawka czynszowa uzależniona od miasta. W Warszawie czynsze za lokal 100-150 mkw. powierzchni najmu na potrzeby mody mieszczą się w przedziale 40-120 euro za mkw. miesięcznie. W innych miastach stawka ta spada do poziomu 35-50 euro za mkw. miesięcznie, a w miastach średniej wielkości do 25-35 euro.

Stawka czynszowa negocjowana jest w euro, a płatność dokonywana w złotówkach według kursu z dnia wystawienia faktury. Czynsze indeksowane są corocznie współczynnikiem inflacji. Od najemcy wymagana jest gwarancja bankowa lub depozyt.

Zwyczajowo drugim elementem czynszu jest dopłata z tytułu przekroczenia uzgodnionego poziomu obrotów. W zależności od branży najemca zobowiązany jest zapłacić właścicielowi określony procent od wygenerowanej nadwyżki.

Poza stawką czynszową najemca jest zobowiązany także do płacenia zaliczki na poczet kosztów eksploatacyjnych w wysokości średnio 5-9 euro za mkw. miesięcznie oraz opłaty marketingowej w wysokości 1-5 euro za mkw. miesięcznie. Zarówno koszty eksploatacyjne, jak i opłaty marketingowe rozliczane są według faktycznego zużycia na koniec roku (niedopłata lub nadwyżka). Umowy w centrach handlowych zawierane są zwykle na czas 3-5 lat.

Pakiety warunków najmu dla niektórych najemców obejmują również różnego rodzaju zachęty stosowane przez właścicieli centrów handlowych. Najczęściej jest to partycypacja w kosztach aranżacji lokalu, czynsz liczony tylko od obrotów, czynsze kroczące oraz czasowe „wakacje czynszowe”.