Wiedzą dzieli się Colliers International

Umowa na trzy czy pięć lat?.

Radzimy na jaki czas wynająć powierzchnię magazynową

Jednym z podstawowych dylematów, przed którym stają najemcy powierzchni magazynowych to czas na jaki zawrzeć umowę najmu. Warto zwrócić uwagę na fakt, że obecnie rynek magazynowy w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie. W trzecim kwartale nowa podaż osiągnęła rekordowy poziom blisko 400 tys. mkw. Dla Umowy krótkookresowe dają większą elastyczność – im krótszy najem, tym łatwiej renegocjować kontrakt w przyszłości porównania w pierwszym półroczu wyniosła około 327 tys. mkw. Tym samym na koniec września całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej osiągnęły poziom blisko 8,5 mln mkw. Jak w tej sytuacji się zachować? Zdecydować się na umowę długoterminową, czy może jednak podpisać kontrakt na krótszy okres?

Duża grupa najemców dąży do krótkookresowych umów. Dają one większą elastyczność – im krótszy najem, tym łatwiej renegocjować kontrakt w przyszłości. Ale odpowiedź jaką wybrać umowę: na trzy czy pięć lat nie zawsze jest jednoznaczna.

Warto pamiętać, że wiele tu zależy od tego, jaka sytuacja panuje na rynku i w jakiej relacji znajduje się popyt i podaż. Obecnie na większości rynków regionalnych spada współczynnik powierzchni niewyjętej. Z kolei czynsze utrzymują się na dość stabilnym poziomie. Diabeł tkwi jednak w szczegółach i przed podpisaniem umowy warto przyjrzeć się sytuacji na konkretnym rynku, bo nie wszędzie sytuacja jest podobna. Są regiony gdzie to deweloperzy dyktują warunki, ale są też regiony gdzie to najemca jest górą w negocjacjach. W Poznaniu np. sytuacja sprzyja deweloperom, z kolei na Śląsku to najemcy dyktują warunki.

Więcej na temat aktualnej sytuacji na rynkach magazynowych w raporcie: „Przegląd Rynku Nieruchomości III kwartał 2014 r.” 

Rozważając długość umowy najmu warto zwrócić uwagę na następujące czynniki:

  • W jakiej sytuacji znajduje się rynek w czasie podpisania umowy? Czy charakteryzuje się niską stawką czynszową (poniżej pewnej średniej)?
  • Czy na danym rynku występuje nadpodaż?
  • Jakie zachęty oferuje deweloper? Czy są atrakcyjne? (o ich rodzajach pisał Janek Barbasiewicz w tekście „Na jakie zachęty mogą liczyć najemcy magazynów?”

Jeśli odpowiedź na powyższe pytania jest twierdząca warto rozważyć podpisanie umowy pięcioletniej lub nawet dłuższej. Jakie korzyści możemy osiągnąć? Głównie zyskujemy gwarancję niskiego czynszu w dłuższym okresie, możemy też wynegocjować znacznie atrakcyjniejsze zachęty. 

Co do umów trzyletnich, to dają one większą elastyczność – możemy częściej renegocjować warunki najmu –  zapewniają też większe bezpieczeństwo prowadzonego biznesu.

Na koniec – warto, żeby każdy najemca przed podpisaniem umowy najmu, odpowiedział sobie na dwa ważne pytania:

  1. Czy będę w stanie utrzymać wynajęte magazyny w trakcie trwania umowy?

Trzeba pamiętać, że rozwiązanie umowy podpisanej na czas określony jest praktycznie niemożliwe. To oznacza, że wynajęty magazyn – niezależnie od tego czy będzie wypełniony czy pusty będzie generował stałe koszty.

  1. Czy wynajętą powierzchnię będę w stanie właściwie wykorzystać? Czy potrzebuję tak dużej powierzchni, a może jest odwrotnie i potrzebuję jej więcej?

Tu ponownie wracamy do korzyści z umowy trzyletniej – im krócej jesteśmy związani umową, tym większą mamy elastyczność w podejmowaniu decyzji biznesowych.