Wiedzą dzieli się Colliers International

Umowy najmu bez tajemnic.

Na które aspekty komercyjne warto zwrócić uwagę, negocjując umowę najmu magazynu?

Stawki efektywne i bazowe czynszu, koszty eksploatacyjne wraz z opłatami za media, a także możliwość ekspansji – to elementy umów najmu, na które warto zwrócić szczególną uwagę podczas negocjacji . Dlaczego akurat na te?

Spośród wszystkich sektorów rynku nieruchomości to właśnie na rynku magazynowym stawka efektywna czynszu ma największe znaczenie dla najemców. Jednak oprócz niej, przy negocjacjach warunków umowy warto bliżej przyjrzeć się również innym elementom. Nie mniej istotna niż stawka efektywna jest stawka bazowa czynszu, gdyż to ona jest pomniejszana o różnego rodzaju bonusy i zwolnienia oferowane przed deweloperów, a także co roku indeksowana.

Części składowe

Poza wysokością samego czynszu, z punktu widzenia najemcy nieruchomości logistycznej, bardzo ważne są także opłaty eksploatacyjne, które mogą stanowić nawet Opłaty eksploatacyjne mogą stanowić nawet połowę stawki czynszu, dlatego warto zagwarantować ich zamknięty katalogpołowę stawki czynszu. Warto, aby najemca zagwarantował sobie zamknięty katalog opłat eksploatacyjnych, wówczas nie zaskoczą go dodatkowe, nieplanowane wydatki. Z opłatami eksploatacyjnymi wiążą się również kwestie gwarancji. Jeżeli poszczególne systemy w obiekcie są nadal objęte gwarancją, to najemca nie musi się martwić o ewentualne koszty ich napraw. Natomiast jeśli okres gwarancji już minął, to koszty te zostaną uwzględnione w katalogu opłat eksploatacyjnych i wpłyną na ich wysokość.

Warto też zwrócić uwagę na stawki opłat za media – w centrach logistycznych są to głównie prąd i gaz. Generalnie, można przyjąć założenie, że im większy deweloper i im większy park logistyczny, tym te stawki będą niższe, bo istnieje większa możliwość negocjacji cen u dostawców.

Kolejną istotną kwestią, o której trzeba pamiętać negocjując umowę najmu, jest gwarancja bankowa i kaucja, które mogą się znacznie różnić w zależności od dewelopera. Zwykle wymagana jest gwarancja sześciomiesięczna, czasami udaje się wynegocjować krótsze okresy. Natomiast jeśli najemca dopiero wchodzi na polski rynek lub jego wyniki finansowe są wątpliwe, potrzebne są również inne dodatkowe zabezpieczenia.

Nie tylko pieniądze

Istnieje też wiele czynników niezwiązanych z czynszem i ponoszonymi opłatami, o których warto pamiętać przy podpisywaniu umowy najmu. Szczególnie ostatnio, w dobie niezwykłej ekspansji branży e-commerce, bardzo ważne jest zagwarantowanie sobie przez najemcę możliwości ekspansji, czyli powiększenia zajmowanej powierzchni w danym parku logistycznym lub w konkretnym obiekcie, na co deweloper może, lecz nie musi się zgodzić. Katalog możliwych warunków odnośnie ekspansji jest bardzo szeroki. Istotne są również zapisy gwarantujące odpowiednią ilość i umiejscowienie miejsc parkingowych, szczególnie dla samochodów ciężarowych.

Jeszcze inną kwestią poruszaną w trakcie negocjacji umowy najmu są zasady doprowadzenia powierzchni do stanu pierwotnego na koniec trwania umowy. Niezbędne jest ustalenie zakresu adaptacji i tego kto i w jakim zakresie odpowiada za ich usunięcie.

Jak pokazuje praktyka, większość zapisów umów najmu można negocjować. Są jednak elementy takie, jak czynsz liczony w euro, czas określony umowy najmu (okres w którym nie można wypowiedzieć umowy) czy ubezpieczenie, których negocjacja jest niemożliwa niezależnie od dewelopera.

Więcej tekstów o rynku magazynowym w Polsce »