Wiedzą dzieli się Colliers International

Wola nie będzie drugim Mordorem.

Mimo nieustających porównań Wolę i Mokotów różni prawie wszystko

Znaczący przyrost powierzchni biurowej na warszawskiej Woli w ciągu ostatnich lat stał się bodźcem do coraz częstszych porównań tej dzielnicy do zagłębia biurowego na Mokotowie, którego rozwój był równie dynamiczny. Obecnie najpopularniejsze zagłębie korporacji w Polsce, powstałe na dawnych terenach Służewca Przemysłowego dysponuje ponad 1,1 mln mkw. biur i cały czas powiększa się o nowe budynki. Codziennie do pracy dojeżdża tu około 100 tys. osób, czego efektem są gigantyczne korki oraz niewydolność komunikacji miejskiej, a także nadanie dzielnicy niechlubnego przydomka Mordor, nawiązującego do Tolkienowskiej krainy zła. Na Woli powstało do tej pory 600 tys. mkw. biur, a w budowie znajduje się 300 tys. mkw. Szybkie tempo realizacji kolejnych projektów nasuwa pytanie: czy Wolę czekają podobne problemy jak Mokotów?

Znaczące różnice

Na Woli, na porównywalnym do Mokotowa terenie, z podobną szybkością powstaje bardzo zbliżony wolumen powierzchni biurowych. Zasadniczym aspektem odróżniającym obie  dzielnice jest wysokość budynków. Na Służewcu biurowce rzadko mają więcej niż dziesięć pięter, na Woli zaś miasto zezwoliło na wyższą zabudowę. Na razie najbardziej rozpoznawalnym wieżowcem biurowym powstałym na Woli jest Warsaw Spire, jednak wokół Ronda Daszyńskiego planowane są kolejne Częstym argumentem przemawiającym na korzyść Woli jest lepszy dostęp do komunikacji miejskiej niż na Mokotowie. wysokościowce m.in. wieża w ramach kompleksu Generation Park (Skanska), Spinaker przy ul. Prostej (Ghelamco), The Warsaw Hub przy Towarowej (Ghelamco), a zaraz obok niego stanie wieżowiec Skyliner (Karimpol). A to z pewnością jeszcze nie koniec.

Kolejną istotną różnicą między tymi dwoma dzielnicami jest różnorodność zabudowy. Do niedawna na Służewcu w dość gęstej zabudowie powstawały jedynie biura. Dopiero od kilku lat deweloperzy realizują tam projekty mieszkaniowe. Na Woli z kolei to biurowce wtopiły się w tkankę miejską. Co więcej, nadal powstają tam nowe inwestycje mieszkaniowe.

Częstym argumentem przemawiającym na korzyść Woli jest lepszy dostęp do komunikacji miejskiej niż na Mokotowie. Do wielu inwestycji można dotrzeć bezpośrednio metrem. W najbliższej okolicy znajdują się też tramwaje oraz autobusy. Problemem mogą być zakorkowane główne arterie, jak na przykład ulica Towarowa, jednak łatwość dotarcia środkami transportu publicznego z pewnością będzie sprzyjać powolnej dominacji komunikacji miejskiej nad transportem samochodowym. Taką tendencję można zauważyć w wielu miastach europejskich.

Nowe centrum biznesu?

Wola wydaje się jak najbardziej odpowiednim miejscem, aby stać się biznesowym centrum stolicy. Co więcej, dzielnica ma jeszcze duży potencjał wzrostu. Czy się nim stanie, zależeć będzie w dużej mierze od władz miasta

oraz planów inwestycyjnych deweloperów. Na te ostatnie z kolei będzie rzutować wielkość popytu na istniejące i budowane powierzchnie. Jak na razie wskaźnik pustostanów na Woli wynosi ok. 6 proc. (wg danych WRF), przy 19 proc. na Służewcu i średniej dla Warszawy wynoszącej 13 proc. Na Mokotowie stawki efektywne często wynoszą poniżej 10 EUR/mkw. w budynkach starszych, gorzej usytuowanych, do 10-12 EUR/mkw. w nowszych inwestycjach. W nowych budynkach na Woli stawki efektywne często przekraczają 15 EUR/mkw.

Wola rozwija się dynamiczne i przyciąga spojrzenia wszystkich graczy rynku nieruchomości. W ciągu kilku lat poziom dostępnej tu powierzchni wyrówna się z zasobami na Mokotowie. Już teraz można dostrzec, że doświadczenia inwestorów i władz miasta zdobyte przy budowie biur na Służewcu, a także rosnąca popularność komunikacji publicznej wśród pracowników, mogą uchronić Wolę przed problemami, z którymi Służewiec boryka się od lat.

Więcej tekstów dotyczących rynku biurowego >>