Wiedzą dzieli się Colliers International

Wróżba Tejrezjasza.

Kto powinien obawiać się otwarcia Galerii Posnania?

Każdy kolejny dzień przybliża nas do otwarcia Galerii Posnania realizowanej przez znaną i cenioną w branży nieruchomości komercyjnych firmę Apsys – inwestora zastępczego projektu.

Obiekt o wartości 1,2 mld zł zostanie oddany do użytku jesienią tego roku, dysponując nowoczesną i dedykowaną dla detalu powierzchnią 100 tys. mkw., stanowiąc jednocześnie największą inwestycję handlową realizowaną w chwili obecnej w Polsce i Europie Środkowej. Inwestor zapowiada, że swoją ofertę w Poznaniu zaprezentuje wkrótce blisko 300 marek, znanych i mniej znanych na polskim rynku.

Jeszcze we wrześniu 2015 r. – a więc długo przed wyznaczonym terminem otwarcia – Galeria Posnania została uznana przez organizatorów londyńskiego „The European Property Awards” za jedną z najlepszych inwestycji handlowych w Europie.

Galeria Posnania to projekt z założenia oddziałujący na cały region. Wraz z rozpoczęciem jego funkcjonowania nastąpią ogromne zmiany na poznańskim rynku handlowym. Część obiektów utraci swój dotychczasowy potencjał, część natomiast będzie się borykać z podstawowym problemem osiągnięcia poziomu rentowności, utratą konkurencyjności, trudnościami w utrzymaniu dotychczasowych klientów oraz z pozyskaniem nowych. Być może najmniejsze centra handlowe utracą swój dotychczasowy charakter, zmieniając  format na tzw. convenience tj. taki, w którym najemcy sprzedają głównie towary przeznaczone na bieżące zaspokojenie podstawowych potrzeb bytowych mieszkańców. Mówimy tu przede wszystkim o gotowych, konfekcjonowanych produktach spożywczych i napojach oraz towarach codziennego użytku wspartych o sprzedaż drobnych usług czy np. taniej odzieży.

Otwarcie Galerii Posnania będzie skutkować zmianami na poznańskim rynku handlowymJeszcze przed otwarciem Galerii Posnania z powyższym problemem boryka się kilka mniejszych śródmiejskich obiektów, które już teraz zostały skutecznie wyizolowane z głównego nurtu handlowego poprzez siłę oddziaływania i dogodne położenie Starego Browaru.

W chwili obecnej największymi obiektami handlowymi w Poznaniu są: City Center (58.000 mkw. pow. najmu), Galeria Malta (54.000 mkw. pow. najmu), Stary Browar (47.000 mkw. pow. najmu) i King Cross Marcelin (46.000 mkw. pow. najmu) – to one mają dominujący udział w zakresie kreowania zwyczajów zakupowych mieszkańców aglomeracji. Istotne znaczenie mają także dwie galerie, które przez część ekspertów z branży traktowane są jako jedna inwestycja, a mianowicie Galeria Plaza i Galeria Pestka (łącznie 71.851 mkw. pow. najmu). Stawkę istotnych projektów zamykają M1 Poznań oraz format outletowy, tj. Factory Luboń.  Pozostałe galerie nie liczą się w walce o prym na lokalnej mapie handlowej i w najbliższych latach ich właściciele będą musieli dokonać głębokiej analizy w zakresie dopasowania modelu działania do potrzeb klientów.

Otwarcie CH Posnania w II połowie 2016 r. całkowicie odmieni lokalną rywalizację pomiędzy centrami handlowymi. Obiekt może liczyć – według moich szacunków wykonanych modelem Huffa – na udział w rynku wynoszący około 20,5%.

Dla  Rataj, Chartowa,  Krzesin, Starołęki, Głuszyny, os. Warszawskiego,  Żegrza, Galeria Posnania będzie stanowić główną destynację. Siła oddziaływania badanego obiektu będzie też ogromna w ujęciu prawie wszystkich gmin, poza Miastem Poznań. Centrum nie odegra jedynie większej roli dla gmin Rokietnica, Suchy Las, Stęszew, Luboń i Tarnowo Podgórne. Dogodne połączenie z autostradą A2 spowoduje zmianę preferencji nawet wśród klientów z gmin położonych po przeciwnej stronie Poznania, jak choćby mieszkańców Buku.

Posnania_Tab 1Posnania_Tab 2

Największy zasięg oddziaływania poza Galerią Posnania będą wciąż posiadać:  Poznań City Center, Stary Browar, Galeria Plaza wraz z Galerią Pestka i Galeria Malta.  W przypadku zamożniejszych gmin podpoznańskich, mieszkańcy Tarnowa Podgórnego będą kierować się przede wszystkim do Galerii King Cross Marcelin, a mieszkańcy Suchego Lasu do Galerii Pestka i Galerii Plaza. Wymienione obiekty będą też – według mnie – najbardziej odporne na utratę klientów na rzecz Galerii Posnania.

Posnania_Tab 3

Indeks nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową wzrośnie w aglomeracji poznańskiej do poziomu 863 mkw. / 1000 mieszkańców, choć optymalny wskaźnik w tym zakresie – w opinii części zachodnich ekspertów –  powinien wynosić około 600 mkw. / 1000 mieszkańców. Oznacza to, że podaż powierzchni handlowej – jeśli przyjąć za miarodajne zagraniczne doświadczenia – będzie na badanym obszarze o 44% większa niż wymagania rynkowe i popyt ze strony klientów. W praktyce więc może dochodzić do kanibalizacji  zarówno pomiędzy salonami poszczególnych sieci handlowych, jak i  galeriami. Osiągnięcie progu rentowności będzie niezwykle trudne dla wszystkich uczestników rynku w słabszych i znacznie mniejszych projektach.

Zarządy firm handlowych i ich właściciele powinni dokonać w najbliższych miesiącach prognozy swoich obrotów. W przypadku pewności nieosiągnięcia przez poszczególne załogi dodatniego wyniku na działalności operacyjnej w sklepach funkcjonujących w pozostałych  – w odniesieniu do Galerii Posnania  – obiektach, należy powziąć decyzję o zakończeniu najmu lub uskutecznić znaczącą restrukturyzację kosztową, choćby przez renegocjację warunków współpracy z wynajmującymi. Czynsz bowiem jest jednym z dwóch największych wydatków – poza pracowniczymi – które każdy najemca  musi ponieść, chcąc zaistnieć na mapie handlowej.

Trzeba przy tym oczywiście pamiętać, że zgodnie z tzw. teorią kosztów utopionych, podmiot, który poniósł wydatek na budowę i adaptację placówki na potrzeby działalności handlowej, nie powinien tych zobowiązań brać pod uwagę. Koszty te nie pociągają za sobą utraty jakichkolwiek możliwości. Nawet w przypadku podjętych wcześniej, mało trafnych decyzji odnośnie wyboru lokalizacji, zwłaszcza w sytuacji osiągania obecnie choćby niewielkich i dodatnich przepływów z bieżącej działalności, firma każdorazowo zyska przewagę konkurencyjną wobec podmiotów, które dopiero musiałyby zainwestować środki, by znaleźć się na tym samym rynku. Dlatego też zbyt pochopne decyzje o zakończeniu najmu byłyby dla wielu mniejszych sieci wręcz  rujnujące.

Na zakończenie pragnę podkreślić, że dla przeprowadzenia szczegółowej analizy, której rezultatem byłaby macierz (strumień) przepływów finansowych pomiędzy strefami i centrami zakupów, należy odnieść się do innych instrumentów geografii rynku. Prognozowanie powinno bowiem także obejmować wszystkie pozostałe zmienne, szczególnie te wyrażające wydatki konsumentów. Dane takie można znaleźć w rocznikach statystycznych. Tam też podane są – a przynajmniej powinny być – prognozy wydatków i prognozy demograficzne. Bardziej adekwatnym instrumentem analizy wydaje się być wówczas tzw. model Lakshmanana–Hansena.

Reasumując, powstanie Galerii Posnania uznaję za dobry przejaw gospodarki rynkowej. Wzmożenie konkurencji pomiędzy wynajmującymi będzie korzystne dla klientów dzięki potencjalnemu – w dłuższym horyzoncie czasowym – spadkowi cen (na skutek obniżenia kosztów najmu), większą dostępność asortymentową, dostosowanie przestarzałych formatów sprzedażowych do aktualnych wymagań rynku.

Odnosząc się do mitologicznych frazeologizmów, nie należy mieć obaw, że przedmiotowa inwestycja okaże się „koniem trojańskim” poznańskiego rynku nieruchomości, choć dla części wynajmujących – zwłaszcza tych z „pietą Achillesa” – stać się może, przy niekorzystnej koniunkturze, złowieszczą „wróżbą Tejrezjasza”.