Wiedzą dzieli się Colliers International

Wycena bez tajemnic!.

Jak wygląda i ile trwa proces wyceny nieruchomości.

Proces wyceny nieruchomości można podzielić na kilka etapów. Z formalnego punktu widzenia podpisanie umowy na wycenę jest momentem rozpoczynającym proces, w praktyce jednak zaczyna się on już w momencie złożenia oferty na wycenę. W ofercie zostaje określony przedmiot, zakres i cel wyceny. Ustalenia te zostają potwierdzone umową na sporządzenie wyceny.

Proces wyceny można podzielić na następujące etapy:

Zapoznanie się z nieruchomością

Ten etap ma na celu określenie cech nieruchomości wpływających na jej wartość. Rozpoczyna się on od analizy dokumentacji otrzymanej od klienta. Dokumenty, które należy przeanalizować dotyczą m.in.: zabudowy nieruchomości, generowanego przez nieruchomość przychodu, potencjału inwestycyjnego nieruchomości oraz jej sytuacji prawej. Po przeanalizowaniu otrzymanej dokumentacji wykonuje się wizytację nieruchomości, która daje możliwość oceny stanu budynku, jego otoczenia oraz funkcjonalności.

Analiza rynku

Na tym etapie wyceny bada się ceny transakcyjne obiektów podobnych do wycenianego oraz potencjał ekonomiczny regionu i danego sektora nieruchomości. Analizie poddaje się m.in.: popyt, podaż, stawki czynszu oraz stopy zwrotu z inwestycji.

Wybór metodologii wyceny

Kolejny etap procesu wyceny to wybór właściwej metodologii, na którą składa się podejście oraz metoda i technika wyceny. Wybór właściwej metodologii zależy od rodzaju nieruchomości, stanu rynku oraz celu wyceny określonego jeszcze przed formalnym rozpoczęciem procesu wyceny tj. na etapie ofertowania i zawierania umowy na wycenę. Cel wyceny może przesądzić o wyborze metodologii, gdyż w niektórych przypadkach uregulowania prawne narzucają możliwą do zastosowania metodologię.

Sporządzenie wersji wstępnej wyceny 

Ten etap wyceny jest niezwykle ważny dla poprawności określenia wartości wycenianej nieruchomości. Niejednokrotnie zdarza się, że część dokumentów nie została dostarczona na etapie zapoznania się z nieruchomością. Dlatego też bardzo istotnym momentem w wycenie jest przygotowanie wyceny w formie wstępnej, pozwalające na dokonanie właściwych uzupełnień, po wprowadzeniu których wycena przyjmuje formę ostateczną.

Ile to trwa?

Standardowy czas potrzebny na wykonanie wyceny w formie operatu szacunkowego lub valuation report wynosi ok. 10 dni roboczych, licząc od dnia otrzymania zlecenia do dnia przekazania wstępnej wersji opracowania. Po przekazaniu wstępnej wersji wyceny w terminie ok. 5 dni klient uzupełnia brakujące dokumenty i przedstawia swoje pytania, a kolejne 5 dni to czas na dokonanie uzupełnień w wycenie oraz udzielenie wyjaśnień klientowi. Często wykonuje się także wycenę w formie skróconej (tzw. desk top), która trwa zwykle 5-7 dni roboczych.

W przypadku nieruchomości, których wycena wymaga obszernej analizy rynku lub analizy dokumentacji dotyczącej nieruchomości proces wyceny może się wydłużyć.

Więcej na temat wyceny nieruchomości.