Wiedzą dzieli się Colliers International

Na jakie zachęty mogą liczyć najemcy magazynów?.

Najczęściej spotykane to: okresowe zwolnienia z czynszu, zachęty gotówkowe, partycypacja w kosztach adaptacji wnętrz

Dobre wieści dla najemców powierzchni magazynowych – konkurencja na rynku powoduje, że właściciele i deweloperzy hal magazynowych kuszą potencjalnych najemców różnego rodzaju zachętami. Na jakie bonusy można liczyć? Obecnie różnego rodzaju zachęty stały się tak samo istotne, jak lokalizacja, standard techniczny, rok wybudowania magazynu oraz jego jakość. W przypadku, gdy mamy do czynienia z budynkami, których właścicielami są fundusze inwestycyjne lub deweloperzy możemy spotkać się z kilkoma różnymi rodzajami zachęt. Przedstawiamy te najpopularniejsze:

Okresowe zwolnienia z czynszu – to jedna z najpopularniejszych form zachęt stosowanych przez właścicieli. Zasada jest prosta – właściciel zwalnia najemcę z czynszu przez określony w kontrakcie czas. Najemca płaci wtedy tylko opłaty eksploatacyjne. Przykład: jeśli czynsz bazowy wynosi 3,5 euro za mkw. miesięcznie, wynajęta powierzchnia to 10 tys. mkw., a okres zwolnienia z czynszu to sześć miesięcy (w przypadku umowy najmu na 5 lat) to najemca zyskuje 210 tys. euro. Warto pamiętać, że okres wolny od czynszu nie zawsze musi być wykorzystywany od początku trwania umowy. Najemca i właściciel budynku mogą umówić się, że zwolnione z czynszu będą dwa miesiące w roku.

Zachęty gotówkowe – w przypadku tego typu zachęty właściciel magazynu oferuje najemcy określony okres wolny od czynszu, ale jego rozliczenie następuje w formie wypłaty gotówki. Właściciele magazynów kuszą najemców gotówką. Zachęty sięgają kilkaset tys. euro. W przypadku założeń o których mowa powyżej oznaczało by to po prostu, że te 210 tys. euro wynikające ze zwolnienia z czynszu przelewane jest od razu na konto najemcy. Najemca wystawia wtedy fakturę z tytułu zachęty finansowej wynikającej z zawarcia umowy (tu oczywiście pojawiają się różnego rodzaju kwestie podatkowe, omówimy jest w jednym z kolejnych teksów).

Partycypacja w kosztach adaptacji wnętrz – jeśli najemca chce w magazynie dokonać jakichkolwiek dodatkowych adaptacji, np. przystosować halę do produkcji, to także możne wynegocjować z deweloperem odpowiednie upusty. Np. część kosztów takiej adaptacji bierze na siebie najemca, a część deweloper. Wszystko zależy od potrzeb najemcy i jego sytuacji finansowej.

Dodatkowe usprawnienia w budynku – najemca może np. liczyć na aranżację biura z niezbędnymi instalacjami, która w przypadku magazynów zazwyczaj nie jest standardem.

Deweloper wrzuca to w koszty budowy, a najemca nie jest obciążany nimi bezpośrednio. W takim przypadku trzeba pamiętać, że najczęściej wszelkiego rodzaj instalacje zamontowane przez dewelopera w ramach zachęty pozostaną w budynku po zakończeniu umowy najmu.

Zachęty łączone – bywa i tak, że deweloperzy chcąc podnieść atrakcyjność swojej oferty łączą ww. zachęty. Są jednak i tacy, który stosują wyłączenie jeden rodzaj zachęty. Na koniec warto dodać, że im dłuższy kontrakt, tym bardziej atrakcyjne zachęty. Musimy też pamiętać o tym, że wszelkiego rodzaju zachęty są sprawą bardzo indywidualną i wynikają z wielu różnorodnych czynników (m.in. długości trwania umowy, wynajętej powierzchni, działalności prowadzonej przez najemcę itp.). Gdybyśmy jednak chcieli w jakiś sposób uśrednić proponowane przez właścicieli zachęty to można przyjąć, że w przypadku 10-letniej umowy najmu zachęty mogą sięgać rocznego (czasem nawet ponad) zwolnienia z czynszu. Przy pięcioletnich umowach można liczyć na sześć miesięcy zwolnienia z czynszu. W indywidualnych przypadkach może być to dłużej. Trzeba też pamiętać, że po okresie zwolnienia z czynszu przyjdzie czas w którym najemca będzie płacił czynsz bazowy. Jest to o tyle istotne, że w ofertach często kładzie się nacisk na tzw. czynsz efektywny, który tak naprawdę jest wartością teoretyczną służącą głównie to porównywania ofert.