Wiedzą dzieli się Colliers International

Zielone budynki są w cenie.

Ekologiczne rozwiązania nie mają bezpośredniego wpływu na wycenę nieruchomości. Czy warto je zatem stosować?

Tak zwane zielone budynki z założenia mają być jak najlepiej wpasowane w otaczające środowisko, mieć na nie jak najmniejszy negatywny wpływ, ale też zapewniać jak największy komfort ich użytkownikom. Muszą jednocześnie spełniać szereg wymagań dotyczących zarówno użytych materiałów, jak i rozwiązań funkcjonalnych,pozwalających na uzyskanie jednego z certyfikatów ekologicznych. Wszystko to znajduje swoje odzwierciedlenie w wartości i wycenie nieruchomości.

Kosztowne standardy

Dbałość o ekologię wpływa na koszty budowy. Pierwszym bardzo istotnym czynnikiem wpływającym na ocenę ekologicznego standardu obiektu jest jakość środowiska wewnętrznego, na którą składają się m.in. jakość powietrza, oświetlenie i dostęp do światła dziennego, komfort termiczny, poziom hałasu, aranżacja powierzchni biurowej, która wspiera mobilność pracowników, a także zagospodarowanie zieleni zarówno w budynku, jak i w jego najbliższym otoczeniu. Aby zapewnić wysoką jakość wszystkich wspomnianych wyżej elementów odpowiednie systemy muszą zostać uwzględnione już na etapie planowania budynku, co zwiększa koszty budowy, a tym samym wpływa na wycenę nieruchomości.

Także użyte materiały, w zależności od tego czy są mniej, czy bardziej pasywne oraz jakiej są jakości, będą wpływać z jednej strony na szeroko rozumiany komfort pracowników, a z drugiej na wyższe koszty inwestycji. W przypadku systemów wentylacji i klimatyzacji zastosowanie dobrych i wydajnych rozwiązań jest droższe,
ale często konieczne, jeśli inwestor chce, aby jego biurowiec spełniał wysokie normy certyfikacji. Zapewnienie dostępu do światła dziennego jest rozwiązaniem kosztownym, ale oczekiwanym przez najemców. Wiąże się to z kosztami mniej efektywnego planowania powierzchni najmu czy np. zastosowania pełnego przeszklenia elewacji, a to w zależności od użytych materiałów (w tym m.in. parametrów przenikania ciepła) może być dość kapitałochłonne.

Nie bez znaczenia jest też sama lokalizacja biurowca. Położenie w centrum miasta, które ułatwia pracownikom dojazd komunikacją miejską lub rowerem, zdecydowanie wpływa na pozytywną ocenę budynku w systemie certyfikacji ekologicznej. Ma to jednak również przełożenie na wyższe koszty zakupu tak zlokalizowanej działki 

Dodatkowe korzyści

Jednak dostosowanie do ekologicznych standardów to nie tylko koszty, ale także całe spektrum zalet. Główną zaletą jest przede wszystkim przyciągnięcie atrakcyjnego najemcy oraz zatrzymanie go w budynku na dłużej. Przy obecnym rynku najemcy, atrakcyjny budynek stanowi przewagę konkurencyjną. Zaś stopień wynajęcia ma niebagatelny wpływ na wartość nieruchomości. Przede wszystkim, wolne powierzchnie nie generują regularnego dochodu, a konieczność ich utrzymania powoduje, że właściciel ponosi koszty zwykle pokrywane przez najemcę. Z punktu widzenia wyceny w przepływach pieniężnych zakłada się określony czas na wynajęcie wolnej powierzchni (z reguły od 3 do nawet 12 miesięcy). Okres ten jest bez-czynszowy i generuje koszty utrzymania powierzchni w postaci płaconego przez właściciela service charge (w zależności od typu powierzchni od 1 EUR do nawet 6 EUR za 1 mkw. powierzchni najmu). Co więcej, pustostan w momencie wyceny z reguły powoduje konsekwencje w założeniu dłuższego okresu niewynajęcia powierzchni po aktualnej umowie najmu. Czyli w skrócie – prognoza przychodu będzie zakładać podobny okres niewynajęcia powierzchni w przyszłości. Generuje to ponownie koszty. Zatem najemca, który zostanie na nieruchomości to prawdziwy skarb. Ale w dobie licznych zachęt i podaży nowych atrakcyjnych budynków, nieruchomość musi mieć wiele do zaoferowania.

Przede wszystkim, zapewniać warunki jakościowe (światło dzienne, oświetlenie, klimatyzacja, poprawna akustyka, jakość materiałów użytych do wykończenia) dla zdrowia i komfortu pracy pracowników. Zdrowi pracownicy mniej chorują i są bardziej efektywni w pracy. To nie ma przełożenia na wycenę, ale ma wpływ na wyniki finansowe najemcy. Pośrednio wpływa zatem na otrzymywanie regularnych płatności czynszu, oraz minimalizuje ryzyko, że najemcy nie będzie stać na utrzymanie wynajętej powierzchni. W przypadku nieruchomości handlowych stosowane są specjalne wskaźniki do badania stosunku obciążenia czynszowego do przychodów– RTS oraz OCR.

Na wycenę będzie natomiast miało wpływ ograniczenie kosztów zużycia energii. Ekologiczne rozwiązania są co prawda droższe od tradycyjnych, ale zazwyczaj są energooszczędne, co przejawia się w mniejszych kosztach energii oraz utrzymania budynku (w tym powierzchni wspólnych, których utrzymanie wchodzi w skład czynszu i opłaty eksploatacyjnej). Ten aspekt ma także przełożenie na wyniki finansowe najemcy.

Wreszcie moda. Budynek, który nie może się pochwalić dbaniem od dobro i wygodę osób, które będą w nim pracować, nie wpisuje się w popularny trend customer experience. Obiekt może wtedy konkurować tylko ceną. Nowoczesny budynek zbudowany z dbałością o osoby, które będą w nim pracować to także element budowania pozytywnego wizerunku organizacji. Odgrywa ona coraz ważniejszą rolę w procesie poszukiwania pracowników.

Podsumowując, wiele jest aspektów nie posiadających bezpośredniego wpływu na wartość nieruchomości oraz jej odzwierciedlenie w postaci wyceny. Finalnie jednak zainteresowanie najemców przekłada się na obłożenie nieruchomości, a ich kondycja finansowa na regularną płatność czynszu. To zaś wpływa na zainteresowanie potencjalnych nabywców, co znajduje odzwierciedlenie w oferowanej stopie kapitalizacji. Ten czynnik może mieć już bardzo duży wpływ na wartość nieruchomości.